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刚需老百姓,炒房已经到了末日澳门凯旋门官网

文章作者:理财保险 上传时间:2020-05-04

炒房炒成了房东,在新中国成立以来,出现的还不多。倒是炒股炒成了股东的比比皆是。

问:为什么房价下行,春节前后没有出现炒房者大面积抛房潮?刚需老百姓,为什么不乘机炒房?

[2006年至2011年,温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米,5年时间涨了3倍左右。老王说,温州房价每平方米从1万元涨到2万元,花了一年多点时间;从2万元涨到3万元,只用了一年不到。]

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炒房一时爽,一直炒一直爽

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[2009年,温州人均GDP仅4604美元,在浙江省排倒数第三,不到杭州的一半,也只有浙江省人均GDP的71%。]

如果说4月国家重申房子是用来住的而不是用来炒的这个定位以及住建部等向房价上涨过快和土地市场火爆城市发出预警是一个信号的话,那么5月的市场可能会在数据上出现一个比较明显转折。据诸葛找房数据显示,2019年...

1980年的春天,国家提出了住房制度改革的总体思路,6月,住宅商品化的政策落实,从此,买房成了中国人的头等大事。

现在就说房价在下行了有点为时尚早,现在的房价只是在高位震荡,全国各地的房价有涨有跌,下行的趋势不是很明显,这就像股票一样,趋势不明的时候,大家都在选择观望,无论是炒房者还是想买房子的人,都是这种心态,一旦房价下行的趋势已经确定,到时你就会知道有多少人要抛掉手中的房产了,而购房者为什么没趁机买房呢,大致原因有以下几个:

温州依然是中国房地产市场的一个独特样本。

如果说4月国家重申房子是用来住的而不是用来炒的这个定位以及住建部等向房价上涨过快和土地市场火爆城市发出预警是一个信号的话,那么5月的市场可能会在数据上出现一个比较明显转折。

2000年开始,中国楼市越涨越快,社会各界:学历高、学历低、有钱人、穷人、老人、年轻人、男人、女人、胆子大的人、胆小的人统统达成了共识——买房可以获得丰厚的回报。

一、房价过高,确实买不起了:

房价经过一二十年的迅猛上涨之后,现在能买得起的人是越来越少,即便有部分城市的房价有所回调,但依然很贵,所以,许多刚需依然是买不起房。

去年3月以来,国家与地方相关政策连续释放利好消息,温州的老王又重新恢复了炒房的信心和勇气。然而,忙活了近一年,期望东山再起的老王还是失望了。

据诸葛找房数据显示,2019年第23周四大一线城市成交量环比均下跌,其中上海、广州环比降幅明显,均超6成;北京、深圳环比下跌幅度较小。同比来看,北京涨幅超过一倍,上海、广州成交量下跌明显,深圳微涨6.7%。10个二线代表城市中,武汉、大连成交量环比上涨,其中,武汉成交量环比上涨10.7%,大连成交量环比上涨6.3%;成都、长春、南京等8城成交量环比下跌,其中长春成交量环比下降30.8%,南京成交量环比下降41.8%,降幅明显。30城商品房成交同环比均回落,各线城市成交量环比全面回落,同比仅一线城市成交量微幅上涨;十大热点城市库存总量继续走低,一二线城市可售面积均下降。

事实如此,越早买房的人,财富增长越快,炒房团随之崛起,这是一群胆大又对房价敏感的人,其中,绝大部分通过炒房早已身价千万,实现了财富自由。

二、春节前后,用钱的地方多,购房者的心态不急于这一时:

现在还没买房的人,除了上面说的确实是买不起外,还有一个就是一直在观望的人,对于这类人来说,反正都已经等了这么多年了,也不急于这一时,更何况现在房价才刚刚有所松动,他们就更想再等等了,再加上,现在年关将近,家里要操心的琐碎事一大堆,用钱的地方也多,谁会在这个时候急于买房呢,顶多是去看看楼盘!

去年以来,老王囤积了多套温州房子,以备房价上涨时出售谋利。今年3月,他卖出去一套学区房,几乎没赚到钱;而其他房源至今无法卖出,来询价的人屈指可数。更让老王沮丧的是,他的一级合伙成员从原先十几人,减少至现在的3个人,“因为炒房赚不到钱,他们都转去做别的事情了”。

从数据中看出,市场“难入夏”,再次进入下行通道,虽然也受到了端午小长假的影响,但是更多源于政策的收紧导向,整体市场预期发生了改变。

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三、经济下行压力大,老百姓买房的欲望大大减少:

这几年各行各业都感觉压力大、钱难挣,一年下来存不到几个钱,而这几年房价已经涨得让人要绝望了,房价涨的越多,老百姓想买的欲望就越小了,谁也不想自己辛辛苦苦挣了大几年的钱一下子被人掏空,所以就干脆听之任之了!

以上个人观点仅供参考,欢迎大家留言讨论!

澳门凯旋门官网,为什么房价下行,春节前后没有出现炒房者大面积抛房潮?原因是国人春节前后都在过年,没有心思去考虑其他的事情,而大量被套的炒房者还不敢面对房价下跌的事实,炒房者还在做梦希望房住不炒政策会改变,当然,大部分炒房者是被房托们忽悠了,房托们还在忽悠房价永远上涨的谎言,大部分炒房者都是普通的老百姓,他们根本没有能力对房地产市场做出准确的判断,还在到处打听消息,不甘心被套。

因此,真正的炒房者大量抛售房产会出现在2019年下半年,2019年下半年炒房者等不到国家房住不炒的政策改变后,再也忍受不了就会出现大量抛售,到2019年下半年大量的炒房者才会明白,只有降价赔钱抛售房子才能救命。

至于刚需老百姓,都明白炒房时代已经彻底结束了,再炒房的人只有破产,所以,今后的中国再也没有人敢炒房了。而中国真正需要买房住的人太少,面对大量过剩的房地产,不管地产商和地产中介怎么忽悠,再也不会有人上当了。

于是到了2019年下半年会有大量的地产商为了自救主动加入到降价抛售的行列中来,或许会在未来一两年出现地产商和炒房客争相降价抛售房产的局面。

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首先从前20年的周期来看,无论何时,无论何地进行买房都是一种兴家的表现!但是相反的,无论你卖房去做什么事,创业也好,炒股也罢都是败家的表现!所以在这种20多年的观念和历史教训下,是没有人会随意抛售房产的,说的好听点就是已经认识到了问题,说难听点就是已经被洗脑和同化了,知道手里持有房产才是最大的财富!!

其次要知道的是前几年的房地产全国大涨,早就已经透支了未来好多年的房价走势,所以未来几年出现大涨的概率极低!再加上目前调控政策“房子是用来住的,而不是用来炒的”坚决严厉的执行,在这个节骨眼下选择炒股无疑就是非常错误的!


要知道房子是一个购房者支付30%,而银行贷款出资70%的投资!如果房地产出现了大幅下跌是会引起银行坏账,甚至金融危机的!所以房价是不会大跌的,只会有所调整和微微下跌!这也是大家心里非常踏实,并且不会出现大面积抛售潮的原因!


其实房子的买卖是非常复杂的一个交易过程,毕竟大家都挺懒的、闲麻烦的!再加上房子又不会大跌,未来还能保值,所以基本不会无缘无故进行抛售!当时作为刚需来说我认为买房趁早不宜晚,而对于有炒房念头的人来说,劝你一句“好自为之”吧!

高手被套

无论未来市场是否会出现小幅的波动,大方向已定,近期人民日报、中新社、经济参考报、经济日报都纷纷发表对房地产的态度,中国不会靠炒房拉动经济,房地产的传统地位也必须走下神坛,要彻底打破楼市路径依赖,放弃房价上涨幻想。既肯定了过去房地产支柱地位的贡献,也表达了未来房地产不可能还会延续过去的老路。

炒房有风险,入市需谨慎

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1.抛售渠道:

不是不抛,是没在你眼前抛,炒房者不是靠一套一套买房子炒。所以今年市场跑的多不多不看中介,看司法拍卖。你查一下就明白了。

2.售房途径:

大量被限制,海南,买了5年不许卖,大概这样吧。

3.进退两难:

对老百姓来说,买卖都很难,不管买卖最终都会损失,这个损失怎么计算?货币就可以。明年大蒜涨价一倍,电器涨价50%,水果涨价30%,货币购买力下降20%,最后房子涨价10%,你说这算是涨还是跌?

房价下行只是个概念,并没有出现暴跌,在这种形势下不会出现抛售的情形。

前期买房的顾客分为两种,一种是因为货币拆迁而购房的刚需客户,房价再低他们也不会抛售的

投资客户要看自身的承受能力,一般房地产的投资至少两年以上才会转手,不会因为市场的稍微变动就抛售,除非本人资金出了问题。

关于市场情况,第一还没有烂到无人买房,就春节而言,还是有大量的购房客在购买。二对买不起的人来说,降一半还是买不起,不存在抄底的说法

首先,房产税没有开征,持有房产的成本没有增加,炒房客暂时没有压力。

其次,国内没有更合适的投资项目,股市低迷,投资实体风险大,加上市场诚信普遍缺乏,可能房子是最可靠的商业合作对象,没有之一。

另外,如今房地产政策收紧,受买涨不买跌情绪的影响,投资者不愿此时再买房。

最后,别说刚需,刚需已经无力买房,如今中国家庭已经普遍负资产。

综上,2019年的楼市,整体上已经回弹乏力,多套住房的投资者已经深度套牢。

炒房的高位被套了。

刚需们六个钱包都瘪了。

炒!

不能炒!

调子定的多明确?某些人忘了?

“房住不炒”

房住不炒

“房住不炒”

重要事重复三遍。

谁再敢炒房,就是对中央的挑战。不管是谁,都要有全局意识,权威意识,坚决拥护党中央,坚决执行国家法令,不许炒房。

安得广厦千万间,大僻天下寒士尽欢颜。

我们要围绕人民对美好生活的愿望,保证社会良性发展,使人民有真实的获得感幸福感。

可以根据我所居住的地方来分析这个问题

我所居住的城市是浙江湖州,一个三线城市,至2019年春节前后,并未出现房价下行的趋势,只能说抢房的热潮有所缓和,我们可以从以下几点来分析,为何房价尚未出现下行:

1.政府方面

政府方面只是出现了控制,正式提出来“房子是用来住的,不是用来炒的”,同时,也提出来开发商的所出售的价格,对于备案价来说不能太高或者太低。

2.开发商的土地成本

好的地段,开发商买来的土地的楼面价都是非常高的,房子的价格是要考虑土地成本的。

3.要考虑前期购房者的心理因素

在2018年7-9月,是一个购房热潮十分强烈的时期,不少楼盘都出现了首期全部售出的现象,若在2019年2月左右立马出现降价,会影响前期购房者,所以政府也会相对控制房价。

等原因都可以看出房价其实尚未出现下行的现象。

同时可以从以下原因看出,老百姓在房价有所缓和的时候为什么不趁机炒房

1.普遍存在看涨不看跌的现象

买房热的原因拉动了房价上涨,因此出现了老百姓大量抢购的现象。老百姓心里普遍存在看涨不看跌的现象,若房价缓和,老百姓也不会把重心放在买房上。

2.投资客少

普遍买房的老百姓,刚需居多,真正用于投资的少或者就是贷款买房,基本都是用了一辈子血汗钱换来的房子,如果想卖也是会想要在一个高点抛出,并不会在房价缓和的时候卖房。

3.依旧看涨

房子依旧是看涨的,这几年来房价虽然出现了几涨几落,但是整体是呈现上涨的趋势,所有老百姓依旧相信房子会涨的,肯定不会再房价缓和的时候抛售房子。

影响因素千千万万,最终都要看自己,觉得回答还行的小伙伴,请点个赞,谢谢!

春节前后没有出现炒房者大面积抛房的现象,这可能让那些期待房价暴跌的人希望落空了。年前有些城市房价虽然下行,但是都很平稳,并没有大的波动,房价上涨和下行也都是一种正常现象。所以并没有出现恐慌情绪,更不会让炒房者大面积竞相抛房的现象出现。

首先,这么多年以来,房地产市场都是节节上涨的,房子都成了人们心目中的保值增值的工具。所以人们一般都不会轻易抛房的,普通的老百姓都认为房子是自己的家业,非到万不得已都不会卖房的。

其次,那些投资炒房的人,也都是混迹江湖多年,他们炒房的目的就是为了赚钱。如果房价下行,他们赚得很少,甚至是亏钱的话,那么他们一般都不会轻易抛房的,因为谁愿意做赔本生意呀?这些炒房客也精明得很,有些人靠着炒房已经赚得盆满钵满。所以你想让他们大面积地抛房,是不太容易的。

再次,根据市场规律,房价只有出现了大跌,只有大部分的人都不看好市场了,这样炒房的人才会竞相抛售房产。但是现在房价只是小跌,所以他们并没有到了恐慌的程度,因此也不会抛售房产的。

最后,作为刚需一族的普通老百姓,买房是为了居住,并没有投机炒房的打算,有些人也没有这个能力,能够买一套房也就累得不得了了,哪还有本事炒房啊?再说了,对于现在的房价,普通老百姓早吓得不敢炒了。对老百姓来讲,有一套房居住就不错了,炒什么呀!

谢谢邀请!

房价下行,炒房客房子抛给谁呢?高价拿房低价抛吗?能撑一天是一天,亏本生意没人干。

春节以前是买房高潮期,现在房子买的起的早就买了,大部分人还有,

房贷,农村新村都搞的很好!农村人进城也在观望,高位房价老百姓,还是望而却步!

经济及就业目前也不景气!这也是影响买房的热情的根本原因!

种种迹象表明,炒房客不敢下手也不愿意抛房,刚须“不是炒房客,手头没有多少钱,否则就不是刚须了,!”有的刚须想买房子,因限购!高房价不能在理想城市买房,也暂时停顿的情况,这就是春节房产低潮的现象。

从目前整个房地产市场的行情来看,春节期间主要还是过年为主,这些买卖房子的交易活动是次要的,在过年期间,房地产市场的交易量也会下跌,房产中介,买房者,炒房者都回家过年了,谁还会在春节期间交易呢!

老王是一名资深炒房者,有着十几年的操作经验,也是目前为数不多还在温州炒房的人。

这是未来房地产的长期定位,当市场稳定下来后,基本也就没了炒房者的生存空间。

当贪心达到极致,就会被套牢,股市被套成股东是常有的事,较大的损失就是失去本金。亿万富豪炒成百万富翁。

房价目前比较稳,炒房者正在观望

虽然有的时候部分地区会被爆出房价下跌的情况,但是从整体来看,房价还是平稳的,房价总体没有明显的下降,所以炒房客们也不会随便抛售,如果房价上涨了不是会后悔吗?所以炒房者们正在观望,等待房地产市场的发展情况。

本质上面就是炒房者可以撑住来自贷款利息等压力,如果不足以支撑贷款利息等压力,那么炒房者早就开始抛售房子了,如果房价会再度下跌,那么炒房者无法承受房价下跌带来的损失,所以也割肉离场,但是现在来看,还没有到那一地步。

老王介绍,在多重利好刺激下,去年下半年以来,温州房价确实有所上涨,这主要归功于学区房、中心区新推楼盘。如老小区下吕浦的学区房,比最低时上涨了百分之一二十;个别市中心知名学区房,虽然是上世纪八九十年代建的老房子,价格坚挺在每平方米三四万元。同时,新盘成为刚需、改善性购房者的首选。

近日,经济学家如松也发表文章《收手吧,不要再炒房了!》称,“警惕造富之后的反向效应。任何一个全民参与的行业,都不仅仅是致富的作用,当达到节点后就会反向致穷。房地产是典型的全民参与的行业,缘于居住需求是所有人最基础的需求,既与经济规律有关也与人口周期有关,体现出典型的周期性行业的特征。从最近几年的迹象来看,哪个城市开始出现炒房的苗头,就会被拎出来杀鸡给猴看,房住不炒的基本调控思路一直在延续。也就是说,房地产行业的政策空间已经不大,大局早已注定。”

炒房被套后的灾难更大,炒房者,对杠杆的理解简单又粗暴,除了银行贷款、还会向机构、民间借贷公司加杠杆,买一套房子,甚至首付都不是自己的。

刚需老百姓为什么不买房呢?

刚需也表面了老百姓对于房子的急切需求,但是老百姓会认为当下的房价会继续下降,只有到了一定的程度或者阶段,老百姓才会购买房子,现在的老百姓更多的是持币观望,等待楼市的进一步发展情况,然后适当做出决策。

趁机炒房已经不值得,如果在前几年炒房可以在限购限贷等政策出台之后上涨,但是现在已经完全不行了,政策严格禁止房价上涨,实施强大的调控,在今后之日,房价恐难有上涨之日,房价不上涨,炒房不就是给之前的炒房客接盘吗?

炒房更是不要选对时间,如今已经错过了时间,炒房也成为了一件高风险低回报的投资,炒房又是何苦呢!

温州泰和地产联合机构总裁林育表示,2013年至今,温州市区年度土地供应量维持在1100亩至1500多亩之间,这几乎是2011年之前年供应量的好几倍。同时,2014年以来,温州市区供地结构也发生了显著变化,原先只占20%左右的中心区鹿城地块,如今上升至50%左右,这与之前瓯海区、龙湾区占比80%左右显著不同。

虽然对于他的致穷论可能有争议,但是致富论似乎大家都认同。房地产黄金十年很多人都赶上了,如今回头看,在房地产市场大好形势下,投入几十万到如今可能身家溢价到千万不在话下。一不小心成了千万富翁。这就是真实写照,财富再分配通过房地产实现了这样的转移。

一旦房价上涨过猛,刚需不足以支撑房价,没有接盘侠。

老百姓应该怎么做呢?

小财的看法还是应该持币观望,等待房地产市场的进一步具体表现情况,然后做出投资策略,近几年不适合投资房地产,不要成为之前炒房客的接盘侠,别人赚的盆满钵满,总是要有人接坑。

尤其是去年下半年以来,一些鹿城区出让地块平均溢价在35%左右,高的达到60%,这些楼盘陆续上市,助推房价稳中有升。

然而,我也曾经说过,什么人都知道买房能赚钱的时候风险就已经开始酝酿了,当什么人都来买房的时候危险就已经很严重了。好好想想,为何首套房贷利率也要适当提高?原因很简单,为了防范风险。因为你已不是锦上添花,而是跟着添乱,因为很多人根本无力买房,当你学会用杠杆时,杠杆已经不好使了。

资金链断裂,炒房者的房子只能砸在手里,要么低价出售,要么等待法院的拍卖。

打字不易,点个赞吧,欢迎关注我,享受理财带来的幸福。

国家统计局最新数据显示,今年2月份,温州新建商品住宅价格环比上涨0.1%,同比上涨3.5%;二手住宅价格环比上涨0.4%,同比上涨3.6%。这涨幅与老王的期望值相距甚远,按照老王测算,扣除资金成本、交易税费、中介费用等,房价需上涨10%以上,才能保本盈利。

反应快的早就靠倒腾房地产发家致富,可是你醒过来时,那可能意味着所有人都在抱有一种买房即赚大钱的心理,在这样的心理作用下,那是相当可怕的。即使你说自己是刚需,其实也抱有炒房的心态在买房。

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老王认为,其实是大家都在烘托楼市回暖气氛,一些温州开发商最近称,每平方米上涨三五百元,实际打折下来与原先价格相差不大。林育表示,目前温州库存房源8000多套,预计还需要7个月的去化时间。

所以,虽然大部分买房的致穷倒是不至于,但是可能买房的风险也分化了,不同的城市之间差别很大。当家庭80%甚至更多的收入都用到了买房上时,你可能就穷得只剩房子了。经济学家如松说,“现在,全社会所有人都聚焦在这个致富的渠道上,却忽视了物极必反。当所有的房屋都没办法出售或出租,房屋的价值就是零,每个人除了房贷的债务之外,一无所有,都是穷人。”

炒房者,对房价的判断比普通人更敏感,当楼市乏力、政策变更,他们往往是第一波做出调整的人。

老王说,学区房、刚需或改善性购房者,是当前温州楼市的主要购房群体,投资性买房几乎没有。这与林育的市场判断也完全一致。

前不久,经济日报也评论称,放弃房价上涨幻想!今年局部楼市过热说明还有一些人或机构存在投机心理及投机行为,他们对“房价还会被炒起来”“房地产市场还会火”等还抱有幻想。这些机构或个人之所以对房地产还抱有幻想,很重要的原因是受到错误观点引导,用错误观点论证房价上涨不过是自欺欺人。

即便是有几套房子被深套,损失几百万,对他们来说并不会伤筋动骨。因为这些人早就赚的盆满钵满。

在房源供过于求情况下,改善性购房者主要考虑中心区的新建楼盘,他们要求地段要好、配套相对成熟,中小户型即可,这显然是郊区次新房难以匹敌的。老王感叹说,大部分温州炒房者依然被套,且短期内保本脱手几乎不可能。

作为购房者和炒房者基本上也都可以根据自己的需要来做抉择了,房住不炒是未来的基本原则,刚需能买则买,炒房者还是洗洗睡吧!

并不是所有的炒房者都是聪明人,那些后入局的人,没有前期的财富积累,却在房价出现下跌的时候炒房,可能就要被银行、机构、民间借贷公司天天催债了。

前段时间,老王出售了下吕浦一套还算不错的学区房,只有20万元左右的差价空间,扣除各项成本后,赚不到多少钱。现在,老王手里还有三四套地段、品质还算不错的次新房。这些房源要么是他通过网上司法拍卖的商品房,要么是低价收购而来的安置房,收购价相对市场价来说,有一定的获利空间。

楼市每次大跌,都会出现大量断供的炒房者,房子卖不掉、卖掉的资金不够还,那就跑路,什么房子、征信,没法再顾忌,也就成了后来的老赖。

由于不是最低位时买进,老王的这些房子至今还被套。他说,去年下半年至今,这三四套房子每平方米单价比最低位时上涨了三五百元至千元,这相对于2万元/平方米左右的市场价来说,可谓微乎其微。“来看房的人极少,即便来看了,出价还低于或持平我的买入价,看来短期保本脱手已经很难。”

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作为二三线城市的典型代表,经历过大涨大跌的温州楼市一直备受外界关注。

2011年之前,温州房价一直领涨全国,成为全国房价上涨最快的城市之一,被认为是中国楼市“风向标”。2011年至去年上半年,温州房价大幅跳水,普遍幅度在百分之三五十,个别楼盘甚至更高。前后房价形成一个非常尖锐的“倒V”字形走势。

脱缰野马

2016年春,在一线城市房价蹿高的同时,温州楼市仍在深度调整。老王及多位温州房产资深人士对《第一财经日报》记者说,这主要与温州城市资源、产业结构、人口外流、楼市供需,以及资金状况等均有很大关系。

改革开放后,温州专业市场层出不穷,很多人因经商办厂率先富裕起来。尤其是1998年住房制度改革后,温州乃至全国的商品房开发进一步升温,房价也节节攀升。而彼时的上海凭借蓝印户口、品质房源等优势,加速吸引大量温州人前往购房投资、就业就学。

也就在2001年前后,一拨拨温州购房团前往全国各地投资,大有人人买房的浓厚氛围。按照房产升值空间及市场环境等,精明的温州购房团把全国房地产市场分成四级,其中上海为一级市场。

同时,温州房价快速上涨,让大量没有在外经商、置业、就学需求的投资人,回流到温州本地楼市。于是温州炒房者分化为两拨人,一拨活跃在上海、杭州、北京等一二线城市:他们除了购房升值外,还考虑在当地就学、就业等多重因素;另一拨则集中在温州本地。

2003年前后,老王开始介入房地产投资。然而,与本分的普通购房者不同,老王炒房善于利用自有资金、民间借贷、银行贷款的组合,把资金杠杆放到最大,在交易中快速实现了资金积累。2008年之前,在多轮房地产调控中,老王虽也多次经历房子被套的痛苦,然而随后大涨的房价不但让老王化险为夷,而且还收益颇丰。

经过多年上涨,此时一般普通投资人已难以承受房价之重,炒房进入大资金阶段。

4万亿刺激之后的2009年上半年,温州房价率先在全国开始新一轮暴涨,同时已经进入微利时代的传统实体产业得以残喘。在那种大企业造房、小企业炒楼的高涨氛围中,老王炒房也经历着过山车式的最后疯狂。

导致这疯狂的市场基础是,当地房源严重供不应求。

初步数据统计显示,作为浙江人口最多、城市化率不足的地级市,2005年至2009年温州市区平均每年供地只有500多亩。同时节节攀升的CPI,也在刺激民众的抗通胀购房行为。有关数据显示,2010年,CPI就从2009年底的1.9%,上升到2010年12月末的4.6%,并在2011年7月创下6.45%的峰值。

于是,在银行贷款宽松、民间融资便利的市场环境下,温州各路资金纷纷涌入房地产市场。如均价为3.3万元/平方米的鹿城广场二期100多套房子,两天之内销售一空;200套的香缇半岛房源,一大早开盘就来了5000多人,大家就像抢购白菜一样一哄而上;梧田同人欣园大套型期房,转手后加价甚至高达60万元~180万元。

与此同时,一些温州购房者又开始出击全国,首选杭州、上海等城市地段好、品质佳、抗跌性强的标杆楼盘投资。

当时的温州房价,犹如一匹脱缰的野马,继续飙涨。

根据数据监测,2006年至2011年,温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米,5年时间涨了3倍左右。老王说,温州房价每平方米从1万元涨到2万元,花了一年多点时间;从2万元涨到3万元,只用了一年不到。

均价到了3万元以上时就热得烫手了。这时只要开发商敢漫天开价,市场就会疯狂买入。

在老王看来,这轮温州房价暴涨,除房源供应严重不足外,还与各路投资资金放大杠杆有关。一些投资人以厂房、住房等作抵押贷款去买房,也有的用公司信用贷款去买房;一些极端炒房者,甚至连首付款都是民间借贷来的,且一买就是好几套。在房价高涨支撑下,这些民间借贷、银行贷款的利息成本,相对炒房所获得的高额利润来说已不足为虑。

在市场一片燥热中,老王也开始失去理性。

2010年4月,老王以单价逾8.1万元、总价近3800万元,购买了瓯海区某楼盘一套建筑面积400多平方米的1~4层排屋,并付了500万元购房定金。此后,北京等地陆续推出“限购令”,老王预感政策极大转向,立即向开发商提出退房。由于未一次性付清购房款,开发商把老王告到法院。经法院调解,最后,老王以3100多万元买下这排屋。

与和很多投资人一样,老王每天都忙活着低吸高抛。他说,他们只是小散户,大量实体企业才是主力军,它们用企业抵押贷款去买房或造房。据统计,在“2010温州市百强企业”中,40多家制造业企业,无一不涉足房地产开发,包括主业为鞋革、服装等的知名企业。

除此之外,放贷机构也是炒房的另外一股力量。众所周知,温州民资充裕且民间金融活跃。2003年,温州民间资本达1600亿元,而到了2011年这一数字已飙升至6000亿元。2005年至2011年,一些投资者创办担保、投资、典当行等中介公司,聚集社会闲散资金、实业资本以及银行贷款,然后高息贷给中小企业及投资者。

例如,老王购买排屋的3100万元,全部来自周边亲戚朋友。多由亲戚朋友以房产、企业等作抵押从银行融资而来,也有从民间融资的,“他们给我月息一两分,赚取一点利率差价”。

然而,市场疯狂并未停止,温州各区域板块地王频出。2010年11月底,出现楼面价高达3.7万元/平方米的全国地王。

2011年7月,一份中国人民银行温州市支行监测报告显示:温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据保守估计,温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3,而且50%以上的贷款是以房地产作为抵押保全品。

一份券商研究报告显示,2010年和2011年两年,在温州投放的1800亿元银行贷款,竟然有1681亿元是短期贷款,占比高达93%。换言之,很多人是借了一年以内的贷款用来买房,一般持有两三个月便会以更高价格出手。

随之而来的怪象是:妻子一年轻松买卖几套房子,却比丈夫辛苦做企业赚的钱多。在买涨不买跌、趋利避害的从众心理影响下,疯狂的楼市,进一步加速温州传统企业“脱实向虚”。

也就在2010年8月初,温州市召开上半年工业经济形势分析会,人行温州中心支行提交的一份《金融支持工业经济运行分析》报告的内容令人吃惊。该报告称,近年来越来越多的民营企业外迁和民间资金外流,温州出现了“产业空心化”现象。

该报告还建议,政府应拓宽民间投资的领域和空间,正确引导民间投资,防止新一轮资金大量外流或热钱化。官方如此提法,在温州实属罕见。

事实上,温州经济远远落后于其房产市场的表现。

该报告指出,2009年,温州人均GDP仅4604美元,在浙江省排倒数第三,不到杭州的一半,也只有浙江省人均GDP的71%。

再起波澜

在宾利豪车的炫目驰骋中,在拉菲红酒的觥筹交错中,最严厉的房地产调控在温州落地。

2011年1月,国务院下发《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。紧跟其后的3月,温州则出台更为严格的限购政策:2011年3月14日起,温州市户籍居民家庭及纳税一年以上的非本市户籍居民家庭只能新购买1套商品住房(含二手存量房),规定中指,房屋无论买后是否卖掉,都不能再购房屋。

几乎与此同时,也就在2011年上半年,温州开始爆发民间借贷危机,一些中小企业资金链纷纷断裂。温州多年的“银行不良贷款率最低的全国地级市”地位不保。银行不良贷款率从2011年6月底的0.37%飙升至2014年4月末最高的4.69%,且至今已处置上千亿元不良贷款。

市场疯狂戛然而止,房价暴跌拉开序幕。

短短两年时间,温州市区房价比最高峰时,普遍下跌了30%~50%。截至去年3月,温州房价已经连续40多个月出现下跌。

老王3100万元吃下的排屋,如今市价也只有1200万元左右。站在院子里,老王手指着一组排屋对本报记者说,这些排屋都有三个产权,这套三四楼被法院查封,边上那套一二楼也被查封……“一旦房价泡沫破裂,抛售也无人接盘,其实谁都跑不了”。

一些房子的市场价甚至低于其银行贷款,被炒房者称为“被弃房”。2013年10月,温州银监分局调查显示,“弃房”现象的确存在,实际总数为595套。同时,温州已形成不良的、已列入关注的、已进入诉讼程序的、已进入拍卖程序的在抵房屋分别为2584套、2024套、1908套、461套。上述这6977套“问题房”,约占该市21.86万套抵押房的3.19%,市值约占总市值的9.16%。

覆巢之下无完卵。

感受到人情冷暖、债务重压,素日性格坚毅的老王偶有一次和记者电话交流时失声痛哭,令人唏嘘。

沉寂了三年之后,2014年老王又开始筹资炒房。

这次老王走的路略有不同。一些人迫于资金压力,低价抛售房子也难以立即套现;他则选择逢低接盘,以稍高于买入价的方式通过中介卖出。这一年,老王买进了六套安置房、一套商品房;其间,他卖出了三套安置房,净赚上百万元。在年终分岁酒聚餐时,老王喝得很是尽兴。他说,自己看到了那么一丝丝的曙光。

2015年羊年伊始,一些房产中介又重新开张,对市场预期似乎有明显好转。老王也明显感受到,周边朋友的购房信心在恢复。据介绍,去年温州全市商品房成交量527万平方米,市区二手房成交量196万平方米,接近2万套,均创下历史新高。

尽管交易数据亮丽,但经过一年操作后,老王发现炒房还是没有利润空间。

老王说,多数温州炒房者至今还被套,只有少数炒房者全身而退。开卖场起家的陈先生,平时对经济话题极为关注。2010年,陈先生卖掉了温州全部投资房产,带上老婆、孩子全家移居杭州,并鼓励周边朋友去大城市买房。如今,他陪伴子女在海外读书生活,尽享天伦的同时,更多关注股市、汇市等资本市场。

陈先生的观点是,融资比重过大,财务成本偏高,因此尽管之前房价翻番,但炒房者在频繁交易中获利比较有限。一旦套牢,房价倘若跌去三四成,再加上利息等财务成本,炒房者大多资不抵债。

国泰君安的一位分析师认为,站在市场经济前沿的浙江,当地政府与民众大多认为不应拿纳税人的钱为这些投机客买单,于是政府也没拿什么真金白银来救助危机,而是向中央争取了一套金融改革试点资格。之后,温州便进入了漫长而痛苦的被动去杠杆过程,银行则几乎是全身心在处置消化不良,问题企业也陆续破产,毒瘤在出清。

人行温州市中心支行最新数据显示,今年2月末全市本外币存款余额首次突破万亿大关,达到10051亿元;个人住房贷款余额1059.10亿元,余额占全部贷款的13.72%,比年初增加35.20亿元。另外,受经济环境影响,民营企业和个体工商户的贷款增长有所放缓。

窥一斑而知全豹,温州样本已不再独特。

在高换手的投资漩涡中,老王和很多投资人都清楚,危险的泡沫正在堆积,问题只是何时应该抽身。与此同时,杠杆与投机客的加入,不仅使膨胀的房产脱离实际价值,更导致温州传统产业“脱实向虚”,对经济的危害无异于敲骨吸髓。

当前中国经济正处于“去旧育新”的关键时期,产业转型升级、共享发展,需要房地产市场平稳、均衡、健康发展。13年来的炒房浮沉和巨大经济损失,让老王明白,房价已失去大涨的土壤环境,“主要是房源库存量大,传统企业生存艰难,年轻人购房欲望减弱,资产配置转向资本市场,炒房已经到了末日”。

最近,老王也在四处打探,希望找份别的事情做做。

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