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各业态的盈亏平衡点怎么算的,运营和物业双佳

文章作者:理财保险 上传时间:2020-04-05

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中国报告网提示:第一章商业物业概要第一节商业物业概述一、商业物业的定义二、商业物业属性与特点商业物业的属性商业物业的特点

问:购物中心运营工作中,各业态的盈亏平衡点怎么算的?

(图片来源:全景视觉)

中国报告网发布的《2016-2022年中国商业地产物业管理市场发展现状及十三五竞争战略分析报告》内容严谨、数据翔实,更辅以大量直观的图表帮助本行业企业准确把握行业发展动向、市场前景、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据,以及我中心对本行业的实地调研,结合了行业所处的环境,从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行市场调研分析。它是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势,洞悉行业竞争格局,规避经营和投资风险,制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。 本研究报告数据主要采用国家统计数据,海关总署,问卷调查数据,商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局,部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据,企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等,价格数据主要来自于各类市场监测数据库。报告简介

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郭增利/文一般而言,在开业时间不是很长的情况下,购物中心理应保持几近全新的状态,因为毕竟这是一个至少要运营四十年的长期持有型物业。而我所见到的情景,却让我有些惊诧。部分开业不久的购物中心,无论看其场内还是场外,竟然都显出几分陈旧,原因何在?影响又有几何?

第一章商业物业概要第一节商业物业概述一、商业物业的定义二、商业物业属性与特点商业物业的属性商业物业的特点三、商业物业的类型办公物业酒店物业商贸物业娱乐休闲物业第二节商业物业的物业服务模式一、自建自管二、自营与专业物业服务相结合三、委托经营第三节商业物业的物业服务特点与内容一、商业物业的物业服务特点二、商业物业的物业服务要求商业物业应具有良好形象建立商业物业识别体系商业物业安全服务要求高三、商业物业的物业服务基本内容楼宇与设备、设施养护及维修管理环境卫生及绿化管理安全服务管理广告管理装修管理租赁管理

做商业,假如运营得好,能实现长期回报,这个资产还可以作为融资工具,使资金再投入到土地市场上,拿地回来再开发,就会形成良性循环。假如做得不好……那就相当于挖了一个投钱的“黑洞”,从规划到开业运营,各种常规和非常规的开支成本可谓压力山大。

中国购物中心对华丽视觉的重视程度和追逐心理一直比较强烈。注重硬件投入本是一件非常值得称道的事情,因为这样做,不仅场景方面更有冲击力和吸引力,而且也能有效增进消费者的现场体验。然而在亮丽表象的背后,如果我们再做进一步的挖掘和分析,却不难发现其中暗含一些隐忧。

第二章中国商业地产物业管理行业发展环境第一节2016年中国宏观经济环境分析一、中国GDP增长情况分析二、工业经济发展形势分析三、社会固定资产投资分析四、全社会消费品零售总额五、城乡居民收入增长分析第二节中国商业地产业政策环境分析一、中国商业地产主要法律法规二、房地产行业调控政策分析三、中国房地产土地政策分析第三节中国物业管理行业法律法规及监管一、物业管理行业主要法律法规《物业管理条例》《物业服务企业资质管理办法》《物业服务收费管理办法》《物业服务收费明码标价规定》《物业服务定价成本监审办法》《服务业十三五规划》二、物业管理监管政策分析物业管理市场主体的监管物业管理市场客体的监管物业管理市场价格的监管物业管理市场竞争的监管物业管理市场供求的监管物业管理市场竞争的监管

一、“8万平方米以上规模适合长期持有”

有些购物中心乍看上去,空间印象与视觉效果都还不错,但是当你仔细察看了工艺、材料后,却可能再不敢恭维。

第三章2016年中国物业管理行业发展现状第一节物业管理市场发展概况一、物业管理行业发展历程二、物业管理行业变化分析三、物业管理营业收入规模四、商业物业管理收入规模五、物业管理行业主要问题经营成本急剧上涨价格调整机制缺失从业队伍人才匮乏部分企业生存堪忧服务理念有待端正行业责任边界不清业主大会制度实施难地域发展不平衡六、物业管理行业发展特点七、物业管理发展推动因素第二节物业管理行业发展现状一、物业管理法规体系二、物业管理面积规模三、物业管理企业数量四、物业管理从业人员五、物业管理百强企业排名情况第三节物业管理行业企业排名一、综合实力TOP二、管理规模TOP三、资产规模TOP四、经营收入TOP五、利润规模TOP六、纳税总额TOP第四节物业管理服务价格指数一、物业管理服务指数模型二、物业管理服务价格总指数三、物业管理服务均价分析四、物业服务分星级价格水平第五节物业管理市场开发策略一、物业管理商业模式创新策略二、物业管理企业经营策略分析战略服务经营模式内部专业化模式产业链条经营模式社区经济经营模式规模优势经营模式专业市场细分模式产品高端化经营模式成本优势竞争模式多元化经营模式兼并式发展经营模式三、物业管理企业经营策略选择四、中小物业管理企业经营策略夯实基础概念领先服务领先横向联合创造品牌

1、我们如何从投资角度去看一个购物中心?

对比国际成熟市场的购物中心,其外观和内饰并不比我们气派和豪华,但即使开业十几年还能依然保持很强的场景活力和如新的状态。或许是受到成本的制约,国内一些开业不久的购物中心,在肉眼可及的漂亮空间下,施工、用材等方面都留下了不少的缺憾。虽然前期建设节省了一定资金,但却让未来的资产交易充满了不确定性,也不排除一些项目过早进入二次装修的可能。也有少量项目,为了创造“新奇特”的视觉效果,采取了极难保养维护的设计方案。表面功夫下得很足,而实际用料和维养却能简则简,这是非常令人担忧的问题。中国购物中心迫切需要建立一套基于物业长久持续发展的资金使用计划,而非简单的成本控制方案。

第四章写字楼物业管理第一节写字楼物业概述一、写字楼的概念二、写字楼物业的类型写字楼物业发展历程写字楼物业的类型三、写字楼物业的特点第二节2016年中国写字楼投资建设分析一、2016年办公楼投资建设分析办公楼投资规模分析办公楼施工面积分析办公楼开工面积分析办公楼竣工面积分析二、2016年办公楼销售情况分析办公楼市场景气度办公楼销售面积分析办公楼销售金额分析写字楼销售价格分析三、2016年写字楼投资收益分析写字楼投资建设成本写字楼运营管理成本写字楼投资者类型情况写字楼盈利模式分析写字楼盈利模式因素写字楼投资回报率分析第三节写字楼物业的物业服务方式与目标一、写字楼物业的服务方式委托服务型物业服务自主经营型物业服务专业服务企业的物业服务二、写字楼物业的物业服务目标创造安全舒适快捷工作与生活环境应延长使用年限及其功能正常发挥使物业保值、增值第四节写字楼前期物业服务内容一、签订物业服务合同二、制订物业服务方案三、成立业主委员会四、编写物业维修公约五、制订规划并具体落实六、做好物业的接管验收第五节写字楼物业营销租售管理一、营销推广写字楼的客户公关活动写字楼的社会公关活动二、租赁物业服务与经营管理写字楼租赁合同的签订写字楼租赁合同的执行写字楼客户的选择写字楼租金的确定第六节写字楼日常物业服务的内容一、商务中心服务与管理商务中心的设备配置工作要求和工作程序二、前台服务三、设施设备管理设备管理维修与保养设备的更新改造四、安全服务与消防管理安全服务消防管理日常消防工作五、保洁管理第七节写字楼物业的安全服务一、写字楼物业安全服务的重点保持设备完好,运行正常提供安全保障,常备不懈二、写字楼物业安全服务工作规程巡视检查制度日常巡视管理制度档案保密管理制度贵宾接待制度出入证管理制度钥匙使用管理制度

做商业时,会思考,投资商如何考虑这个购物中心?就像现在说要做体验型业态,但还是要考虑整个购物中心怎样才能尽快收回投资额。

为节省成本,部分购物中心对材料选择、物业维护普遍不够重视。比如有的项目为节省费用,使用易磨损、不易清洁的地面材料,或者采用大面积的封闭式内吊顶;也有的项目一直使用低质低价洗涤用品等不当养护方式,以致对物业造成直接损害,自然会对物业增值带来不利影响。

第五章商场物业管理第一节商场物业概述一、商场物业的概念二、商场物业的类型三、商场物业的特点第二节中国购物中心投资建设情况分析一、购物中心投资建设情况购物中心发展阶段分析购物中心数量增长分析购物中心体量变化趋势购物中心商铺数量分析二、购物中心分布及城市竞争力购物中心区域分布情况购物中心分布特点分析购物中心各城市竞争力三、重点城市购物中心分布特征上海购物中心分布特征成都购物中心分布特征郑州购物中心分布特征南宁购物中心分布特征四、三四线购物中心发展现状三四线购物中心发展优势三四线购物中心供应格局三四线购物中心开发模式三四线MALL短培育周期第三节商场物业的物业服务特点与内容一、商场物业的物业管理要求二、商场物业的物业服务基本内容建立商场物业的识别体系设施养护管理环境卫生及绿化管理安全服务广告管理装修管理租赁管理产权、债权关系三、商场物业的物业服务重点安全服务环境和车辆管理设备设施的维修与管理物业服务及时方便第四节商场物业的安全服务一、商场物业的安全服务特性分析商场物业安全服务的特点商场物业安全服务的重点二、商场物业的安全服务组织机构三、商场物业的安全服务规程开、闭店安全服务制度钥匙保管和使用规定商场日常巡视制度卸货区管理规定

假如发展商资金充裕、希望长期持有商业物业,或者希望整体转让给商业投资公司的,则物业规模一般在8万-12万平方米较为适宜,因为体量有足够规模时,投资人获得的利润才相对较多,才愿意长期持有。

再加上有些项目采用物业管理和商业管理分离体制,使商业团队对物业维护的控制力和决策力受到不同程度的削弱,进而直接影响到现场的运营效果。正是这些原因,使得部分购物中心提前进入不该有的更新周期,进而干扰购物中心的正常运营和物业交易。对购物中心这样一个高资金投入的设备密集型设施来说,力求在尽可能长的时间范围保持物业的最佳状态,对公共空间和设备设施进行周全细致的管理维护是十分关键的。保持物业设施的高标准运行,不仅能够为消费者和租户创造更好的服务环境,也能为购物中心运营带来更强的支撑。改变单纯从表面提升设施美感的做法,真正从专业养护角度实施维保计划,将推动更多商业地产关注和建立可持续发展机制。

第六章零售物业管理第一节零售物业的物业服务概述一、零售业态定义及分类原则零售业态定义零售业态的分类二、零售商业物业的定义与分类零售商业物业的定义零售商业物业分类三、零售商业物业的物业服务与经营内容招商及承租户组合零售技术物业维护营销保险及风险管理财务管理四、零售商业物业的物业服务与经营类型策略与运行管理现场管理第二节零售商业物业的租赁管理一、租户选择二、租金确定与调整基础租金百分比租金代收代缴费用和净租约租金的调整三、租约制定关于每一独立承租单元的用途限制经营内容相似的租户限制租户在一定地域范围内重复设店营业时间公用面积的维护广告、标志和图形折让优惠其他条款第三节零售商业物业的现场管理一、策略与计划现场管理策略现场管理计划二、现场管理范围现场管理的基本范围和内容需要特别界定的区域三、现场管理目标第四节零售商业物业的风险管理和安全服务一、零售商业物业的风险管理风险种类及特点风险防范二、零售商业物业的安全服务防火安全安全服务劳动安全媒体风险防范安全第五节典型零售商业物业的物业服务与经营一、大型百货商店的物业服务二、商业街物业的物业服务与经营建筑物与装修的维护商业街区配套设施、设备的维护消防与安全的管理环境管理车辆管理紧急事故的处理

加入开发商资金不够充裕,可以尝试将整个商业缩小,去做社区或者街区型商业,无论卖,还是租赁都比较好处理。

物业养护表现也是购物中心资产评估的辅助内容,硬件设施的高质量维保和运营服务的高效率增收必须努力达成最优匹配。购物中心估值有一套成熟的系统和方法,其价值体现与租金收入和资本化率紧密相关,折旧也是决定价值的一个直接考量因素。

第七章批发商业物业管理第一节批发商业概述一、批发商业的含义二、批发商业的经营特点批量交易与批量作价批发商业交易的商品仍停留在流通领域批发商业交易双方购销关系相对稳定批发商业交易范围比较广批发商业朝着专业化方向发展三、批发商业的职能集散商品调节供求商品加工融通资金传递信息承担风险四、批发商业的类型按商圈规模分类按区域特性分类按经营范围分类按经营商品类型分类五、批发商业管理的要求培育现代批发商业正确认识生产企业、零批关系加强批发商业规划和政策指导强化批发商品牌意识建立共同采购和配送物流体系第二节中国批发市场现状分析第三节批发商业的物业形态与特征一、批发商业物业的基本构成房屋建筑形式物业设备组成停车场配套其他配套设施二、批发商业物业的结构类型露天敞开型室内敞开型封闭型综合型的物流中心第四节批发商业物业的基本管理一、设备管理设备管理的内容设备管理的任务设备的维护与维修二、仓库管理制订严格的管理制度制订安全保卫制度制订消防制度三、安保管理安全保卫工作消防工作车辆管理第五节批发商业物业的经营管理一、批发市场的开发利用周边批发商业环境利用地段交通辐射的环境新类型批发市场的开发二、批发市场的营销目标市场决策产品编配和服务决策定价决策促销决策销售地点决策

2、怎样做账本?

一定程度上讲,保持物业的良好状态,和运营一样,是影响购物中心价值的重要选项。结合今天中国购物中心的项目实际,特别是在物业维保方面暴露出的种种问题,购物中心价值评价方法也会做出新的适应性调整和深化,实现相对静态的可量化收益和相对动态的可变成本的叠加性研判。在以当期和未来租金收入与资本化率作为价值评估依据的同时,还将适度考虑可能需要追加的物业改善及更新投入。

第八章酒店物业管理第一节酒店物业概述一、酒店的定义二、酒店物业的分类根据规模大小划分根据区域和地点划分根据营业接待时间划分按建筑档次和服务层次划分根据酒店物业服务与经营与产权关系划分根据接待对象和设备、设施条件划分三、酒店的星级标准和级别第二节中国星级酒店发展分析一、全国星级饭店发展概况二、全国星级酒店经营情况三、全国星级酒店分布状况四、全国星级酒店区域分析五、旅游城市星级酒店情况第三节酒店物业的物业服务与经营一、酒店物业物业服务与经营的模式业主自己物业服务与经营的模式租赁物业服务与经营模式委托物业服务与经营模式联号经营二、酒店物业的物业服务与经营要求和重点酒店物业的物业服务与经营要求酒店物业的物业服务与经营重点第四节酒店物业的物业服务与经营内容一、酒店物业物业服务与经营特点服务质量要求高客人流动频繁服务时间不确定服务对象复杂设施维修养护时间性强总体协调性要求高二、酒店物业物业服务与经营内容客人接待服务酒店物业设备设施的维修养护酒店物业的钥匙管理酒店物业的保洁服务酒店物业的公共安全服务酒店物业的消防管理酒店物业的绿化管理其他服务项目第五节酒店物业的设备管理一、设备管理制度二、设备的使用管理三、设备的维护保养管理第六节酒店物业的安全服务一、酒店物业安全服务内容二、酒店物业安全服务工作要求三、酒店物业安全服务制度第七节酒店物业的保洁管理一、酒店物业保洁工作特点二、酒店物业保洁管理基本原则与要求酒店物业保洁管理基本原则酒店物业保洁管理的基本要求三、酒店物业保洁管理内容酒店物业保洁项目酒店物业保洁重点区域四、酒店物业保洁管理方法与措施酒店物业保洁管理的方法酒店物业保洁管理基本措施

根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平,做出现金流量表。以现金流量表的形式,将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑,计算出内部收益率、投资回收期等各项指标,供开发商参考。

可以说,如果一个物业保养不佳,无论是进行资产评估,还是项目交易,都可能对卖方造成不利影响。保持购物中心运营和物业设施运行的双佳状态,坚持开发建设中的优质用料选型以及严格及时的维护保养,可以让物业价值得到更好的展现。对购物中心来说,设施维护是一门真功夫,甚至和开发建设本身同样重要。

第九章会展物业管理第一节会展业的概述一、会展与会展经济会展概念会展经济的定义二、会展经济对城市发展的影响会展业对交通通讯业带动效应会展对旅游业的带动效应会展业对零售业的带动效应会展业对酒店业的带动效应三、会展物业的类型单一展览功能的会展物业以酒店为主体的会展物业综合性的会展中心第二节2016年中国会展业发展情况分析一、会展业发展基本状况二、展会地域分布分析三、会展业存在问题分析行业发展缺乏规划市场秩序有待规范行业结构亟待优化发展环境有待优化四、会展行业发展趋势国际化进程加快各级政府更加重视会展综合体建设兴起信息化技术广泛应用行业融合共赢发展专业化程度不断推进五、对策措施及政策建议加强对展会引导支持积极培育骨干企业引进国际先进经验夯实行业发展基础推动加强行业自律第三节会展物业的物业服务与经营内容一、现代会展物业的特征场馆规模宏大服务设施齐全智能化水平高设计以人为本布局经济实用政府大力支持二、会展业物业服务与经营的特点运作机制灵活专业化程度高经营开放性强注重协同发展三、会展物业的物业服务与经营的内容日常物业服务与经营现场管理第四节会展物业的前期管理一、会展物业的规划与设计管理二、会展物业的建设管理第五节会展物业的现场管理一、会展物业的安全服务二、会展物业的现场组织管理展前准备计划分配标识、导视的制作与布置布展装修管理货运车辆管理提供咨询及其他服务展品管理三、会展物业的物流管理

通过这个账本,可以看出项目的成本和收益是否平衡,再进行相应的调整。

未来,购物中心的价值将越来越依赖专业团队的经营与管理,高水平的物业管理也需要有足够的人财物综合投入。虽然我们今天探讨的话题并非购物中心资产退出的核心要件,在更多情况下也可能并不影响交易进行,但是在购物中心高存量市场背景下,在选择性竞争项目同时出现条件下,运营和养护双佳的物业肯定更有助于资产的顺利退出。

第十章会所物业管理第一节会所概述一、会所的定义二、会所物业的类型按所处的地理位置划分按经营的经济目标划分三、会所物业的定位四、会所物业的设计与布局五、会所物业的经营项目康体项目休闲项目娱乐项目第二节会所物业的物业服务与经营原则和方式一、会所物业的物业服务原则安全和卫生原则合理配套的原则突出特色的原则二、会所物业的经营方式招商自营合作第三节会所物业的物业服务与经营内容一、前期介入阶段的管理二、日常阶段管理内容三、会所物业的设施制度日常保养一级保养二级保养

对于收益较低的项目,发展商就要控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道;对于培育期较长的项目,如果没有充足的资金或融资渠道支撑,那就需要考虑销售部分商业面积或者缩小规模等措施,保证投资安全性。

(作者为中购联购物中心发展委员会主任)

第十一章工业物业管理第一节工业园区概述一、工业园区概述二、工业园区用途三、工业地产行业态势分析工业地产发展历程分析工业园区单位产值分析工业地产投资特点分析工业地产兴起因素分析第二节工业园区物业基本管理一、工业物业管理概述二、工业物业管理原则统一管理与独立管理相结合专业管理与自治管理相结合物业管理与经营服务相结合三、工业物业管理的特点生产用房的管理是重点辅助配套管理工作复杂险情的出现难以预料清洁工作难度较大治安保卫和消防工作要求高需提供多方位的社会化服务第三节工业物业管理的内容一、工业区各单位的管理二、工业区公用部位管理三、工业区设施设备管理四、工业区环境管理五、工业区治安管理六、工业区消防管理七、工业区车辆管理八、工业区物业管理服务

二、“购物中心盲目增加餐饮,投资成本会增高”

第十二章医院物业管理第一节医院物业的概述一、医院物业概述二、医院机构数量三、医院物业的特点服务管理计划性效益追求经济性服务对象双重性日常管理挑战性服务项目专业性安全服务特殊性设备运行连续性第二节医院物业的物业服务内容和要求一、医院物业的物业服务基本内容医疗设备设施管理环境卫生保洁管理医疗的辅助服务安全服务病区被褥用品洗涤及供应管理服务医院的其他服务项目二、医院物业的物业服务要求环卫保洁工作消毒杀菌工作饮食管理设备设施的维修养护安全服务工作第三节医院物业的保洁服务一、医院物业的保洁工作二、医院物业的消毒杀菌管理作用规程

1、除了这些基本开支之外,还需要注意可能产生的其他成本吗?

第十三章商业物业的拓展管理第一节物业管理的招标与投标一、物业管理招投标概述物业管理招标与投标的含义物业管理招投标的基本原则二、物业管理招标物业管理招标的主要方式物业管理招标的程序物业管理招标文件的编制物业管理招标标底的确定三、物业管理投标的基本目的和原则四、物业管理投标的基本策略攻势策略守势策略低成本策略差异化策略谋求发展策略广告宣传策略形象包装策略五、物业管理投标的程序投标前期工作投标实施阶段定标后的工作六、物业管理投标书的编写物业管理投标书的组成物业管理投标书的主要内容第二节物业管理的早期介入与接管验收一、物业管理的早期介入物业管理早期介入的含义物业管理早期介入的意义物业管理早期介入的主要内容二、物业竣工验收物业管理企业在竣工验收中的职责竣工验收的实施竣工验收后的物业保修三、配套工程完善和遗留问题改造的管理第三节物业管理企业的选择与评价一、物业管理企业的视觉形象视觉形象的含义实施视觉形象体系的意义物业管理企业良好品牌的建立二、选择物业管理企业的指标三、物业管理工作的评价

例如餐饮。现在很多顾问建议开发商增大餐饮业态比例,但做餐饮也会引起新的问题,虽然可以带动人群来消费,但这个人群消费目的是非常强的,如果购物中心的零售不足以吸引他们的话,吃完饭可能就走了。

第十四章2016-2022年中国商业地产物业管理投资前景第一节2016-2022年中国物业管理行业发展方向一、规范物业管理市场秩序二、完善物业管理行业立法三、摆正物业管理企业定位四、健全物业管理价格机制五、推动物业管理转型升级六、提升从业人员整体素质七、树立标杆企业带动发展第二节2016-2022年物业管理行业前景分析一、物业管理行业扩展分析二、物业顾问服务前景广阔三、物业管理行业前景走向第三节2016-2022年商业物业管理行业前景预测一、中国商业地产发展前景预测二、物业管理营业收入预测三、商业物业管理营业收入预测图表目录图表12015年国内生产总值构成及增长速度统计图表22013-2015年中国国内生产总值及增长变化趋势图图表32015年规模以上企业工业增加值增长速度趋势图图表42013-2015年中国全社会固定资产投资增长趋势图图表52013-2015年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图图表62015年中国主要消费品零售额及增长速度统计图表72013-2015年城镇居民人均可支配收入及增长趋势图图表82013-2015年中国农村居民人均纯收入及增长趋势图图表9中国商业地产主要法律法规图表102013-2015年中国物业管理营业收入图表112013-2015年中国商业物业管理营业收入变化趋势图图表12中国物业管理法律法规体系图表13各地区物业管理面积图表14各地区物业管理公司数量图表15各地区一级资质物业管理公司数量图表16各地区物业管理行业从业人员数量图表172015年中国物业管理百强企业名单图表182015年度中国物业管理企业综合实力TOP20排名图表192015年度中国物业管理企业管理规模TOP20排名图表202015年度中国物业管理企业资产规模TOP20排名图表212015年度中国物业管理企业经营收入TOP20排名图表222015年度中国物业管理企业利润总额TOP20排名图表232015年度中国物业管理企业纳税总额TOP20排名图表24中国物业服务价格指数系统图表252015年城市物业价格指数图表262015年中国十大城市物业服务均价图表272015年中国十大城市分星级物业是服务价格图表282013-2015年中国办公楼投资完成额变化趋势图图表292013-2015年中国办公楼施工面积变化趋势图图表302013-2015年中国办公楼新开工面积变化趋势图图表312013-2015年中国办公楼竣工面积变化趋势图图表322013-2015年中国办公楼销售面积变化趋势图图表332013-2015年中国办公楼销售额变化趋势图图表342013-2015年中国办公楼年均销售价格变化趋势图图表35写字楼运营管理费用情况图表36写字楼需求类型及因素图表37写字楼需求投资者类型情况图表38写字楼盈利模式整体示意图图表39写字楼盈利模式影响因素图表40写字楼可持续盈利模式分析图表41写字楼盈利案例研究图表42中国购物中心发展历史图表43中国购物中心各阶段代表项目图表442013-2015年中国购物中心数量增长趋势图图表452013-2015年中国购物中心体量变化趋势图表462013-2015年购物中心商铺数量变化趋势图表47中国主要购物中心区域分布图表48全球在建购物中心面积前十强城市图表49中国购物中心发展潜力城市排名情况图表50上海市购物中心主力店分布图图表详见正文特别说明:中国报告网所发行报告书中的信息和数据部分会随时间变化补充更新,报告发行年份对报告质量不会有任何影响,请放心查阅。

同时还具有时间性,不会一天都呆在这里,但购物中心因为增加了餐饮比例,它的所有设施设备的成本都将变高,空调、水电,甚至隔油池都需要增容。有一些业主对自己购物中心不是有太大信心,餐饮比例设施方面预设做到了七成,但也要注意相关成本的增加。

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特殊的业态和非常规的设计将带来额外的维护成本。例如在购物中心中小型水族馆、垂直绿化和水系成为新的潮流,这些设计涉及到的维护成本明显高于一般的商业建筑,而且并无直接的租金收入。

虽然引入特殊业态和特色设计的出发点是吸引人流,业主还是需要对其进行成本和收益的仔细考量,是否能够起到杠杆作用,带动项目整体价值的提升。

2、现在商业项目层出不穷,对于长期持有的项目,它的定期翻新是不是也很费钱?

购物中心每天运转,接待大量客流,后期维护成本不可忽视,并且,原有的项目需要通过重新装修,才能保持良好的购物环境,并且给消费者带来新鲜的体验。

例如,1990年开业的香港太古广场,分别在1998年和2008年都进行过大型的翻新工程以保持活力,在2008年至2011年更是用了四年时间做整体翻新,为了避免影响租户的生意,大部分工程是在每天结业后进行。

国内的购物中心的建造水准和后期维护均弱于香港的成熟购物中心,而面临着变化更快的市场环境,通过翻新来保持竞争力,对于业主来说是不可不预备的费用支出。

三、“投资回报率在降低,资金流要比较充足”

1、从投资角度,开发商投资回报率一般在多少?

一般投资回报率8%以上是比较好的,但是近三年一些发展商6%都能接受,回收期一般是要求在10年以内,但是目前纯粹的商业很难做到,除非是综合体和一些销售的产品才能做到10年以内。

2、充足的资金也不代表就能把购物中心做好。很多项目都卡在“招商”上了。前期怎样规划商业规模,比较好招商?

首先,单层建筑面积比较讲究。单层达到1.5万-2万平方米(以下除使用面积会单独注明,其他面积都指建筑面积)就会比较好做,即使用面积为8000-12000平方米(商家一般按使用面积报数给发展商)。

假如对于一层只有3000平方米使用面积的购物中心来说,如果要招进一个服饰主力店,它所占有的面积往往都要1000多平方米(使用面积),因此仅剩下1000多平方米(使用面积),就不好再去招别的次主力商户进驻了。

主力店也是需要和好的品牌做邻居,但是除去主力店占用的面积外已经没好的铺位给其它“邻居”了。

6万平方米以上的购物中心就会比较灵活,可以做成家庭式的消费,一站式购物中心,这样的话,可以考虑引进电影院、超市作为主力,还可以找一些好一点的服饰品牌做主力店。

3、超市、电影院之类,他们给的租金都很低,不利于提高投资回报率?

从市场角度来看,精品超市就是顺应购物中心的发展成熟而兴起。国内购物中心早年多规划大型超市作为主力店,随着市场变化,业主逐渐发现大型超市租金低和租期长的缺点,而且薄利多销的商业模式并不能有效地带来中高端客源。

于是,购物中心纷纷缩减超市面积,如广州的中华广场和正佳广场,先后将大面积的Jusco和百佳替换为小面积的TASTE,既腾出了商业面积引入其他高租值商家,也提高了超市的租金,还提升了购物中心的档次,可谓一举数得。

做商业,假如运营得好,能实现长期回报,这个资产还可以作为融资工具,使资金再投入到土地市场上,拿地回来再开发,就会形成良性循环。假如做得不好……那就相当于挖了一个投钱的“黑洞”,从规划到开业运营,各种常规和非常规的开支成本可谓压力山大。

一、“8万平方米以上规模适合长期持有”

1、我们如何从投资角度去看一个购物中心?

做商业时,会思考,投资商如何考虑这个购物中心?就像现在说要做体验型业态,但还是要考虑整个购物中心怎样才能尽快收回投资额。

假如发展商资金充裕、希望长期持有商业物业,或者希望整体转让给商业投资公司的,则物业规模一般在8万-12万平方米较为适宜,因为体量有足够规模时,投资人获得的利润才相对较多,才愿意长期持有。

能算吗?哪个购物中心能保证业主和摊位能长期赚钱或一直保本不亏?现在国内的融创和万达算较好的,但他们也是一纸合同只管摊位买卖!中心或许能保住人气,那么多的摊位业主谁都不敢说不敢保证的!

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