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人生需要适度的负债,房贷加息影响by大白

文章作者:理财保险 上传时间:2019-07-30

而保值和贬值、利率是高是低是一个结果,但这个结果是不断在变化的,所以我们要知道变成结果的过程是如何发生的,这个过程中有哪些变动的元素起着决定性的作用,我们如何去观察它从而取得先机。

所以你要做的就是贷最多的钱,还最长的时间,按步就班,切勿急躁。

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随着“租购并举”的房地产政策实行,租房产品的政策红利开始显现,各大银行资金往租房贷款方面分流, 这就会间接削弱了购房贷款方面的供给能力。因此接下来,银行房贷利率极有可能会继续上浮。

首先第一点,按目前全球的体系和制度,货币只会一直印,为什么?因为这个印钞的按钮在美国手上,很多人说美国印,我们中国不印不就可以了?这个不可能的,因为资本都是流通的,除非你不做其他国家的生意同时还让别人不要来自己国家做生意,这样完全封闭起来的话。

当然这个负债是资产债,而不是消费债,如果你把钱借出来都享乐了,时间肯定不会饶过你的。

04学会评估负债能力

与此同时,前些年大家把钱都存在银行里,银行的融资成本很低,而现在都买理财产品、货币基金等,银行获得资金的成本早已大幅提升,所以房贷利率向下调整的空间几乎没有。

2、三百万年收益4%,一年12万。

如果理解不够,再简化一下,等额本金就是逐月递减还款,倾向于前期还款;等额本息则是每月等额,倾向于后期还款。

02债务

实际上,我国央行也提出了调降房地产杠杆,严控系统性风险。我国的监管部门甚至把银行表外业务、委托贷款、信托等渠道流向房地产领域的资金都给堵住了。我们预计,今年流向房地产的利率只升不降,而流向实体经济的贷款利率将实行“差别化”对待。

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当然这种好事情只能用于首套房置业,目前的政策二套和三套都会大幅提高首付和利率,所以一定要珍惜「处女贷」。

我有个朋友最近打算买房,看好了一套二居室,虽然有几十万的资金在理财产品里面,但无奈都还没到期,所以只能想方设法跟朋友朋友借够了首付款。付款之际,朋友的母亲劝他跟房东再商量一下,看能不能把首付款往后推一下,等一部分理财产品到期后,能把首付款凑高一些,这样未来还的钱就少一些,利息也相应减少了。

最近银监会的新闻发布会中提到“抑制居民杠杆率”,而我国的个人住房贷款占居民贷款的主要部分,所以可看出,目前监管层面对房贷已不是从前的鼓励态度。

所以你会发现,如果你的利息高,那么问你借钱的人大多就是在银行借不到钱,或者同时欠了其他银行或者机构钱的人,这堆人违约几率肯定是比较大的。我们理解了这个道理,自然也能推断出来,理财产品利息是不能太高的,一旦太高风险就大。

那么传统思维的引导下,更多的购房者将房贷视为一生的拖累。一些人的人生目标甚至是多赚钱,早日把房贷还清。而且做房贷的时候,希望尽量少付利息,早日无债一身轻。

很多人都喜欢把现金握在手里,觉得这才是真正属于自己的资产,就好像电视剧《人民的名义》里的贪官看着满墙满床的纸币,觉得「这就像农民看着丰收的庄稼一样幸福」。所以不喜欢负债,觉得背着债款心里惴惴不安,这种不安并不是怕还不上钱的慌张感,它仅仅只是心理上一种牵绊的感觉。好像背了房贷之后,等于变相扣了工资,可以自由支配的钱又少了,甚至觉得影响到了自己的幸福程度。

据权威机构数据显示,2018年2月全国首套房贷款平均利率同比2017年2月上升了22.15%。以现在全国首套房贷平均利率5.46%贷款100万元、30年等额本息还款计算。

而决定你是拿300万付清贷款还是去买理财产品,主要看两点,一是货币是否还继续通胀,二是理财产品收益率的高低。前者决定着你持有现金的成本,后者决定着你持有资金的回报。

而且你要明白,无论你有多少钱,即使能全款买下房子,也要千万百计地把这笔优惠的钱从银行里弄出来。至于为什么明明可以全款,为何硬要负债给人家利息,这个后面再讲。

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货币基金主要受银行间资金宽松程度所影响,目前没封闭期的,基本都在2.5%上下,但极个别小银行能有4%,但比较少。所以这个也是要动态去看,前几年银行收紧资金,没封闭期基本都能达到4%多,甚至6%的。

在这点上,也诠释了倾向于后期还钱的,等额本息还款法的科学意义——「时间」。

什么是不良债务?贷款购买贬值资产(车子)以及背负偿还困难的消费债,都是属于不良债务。最常见的就是车贷以及透支信用卡,提前预支了未来的收入拿来享受,却没有任何提高资产的目的,不但损失未来的收入,还要为此承担利息,给未来造成负面的影响。

仅利息就需要偿还约为103.50万元,而在去年同期所需要偿还的利息约为81.76万元,一年内利息支出多了21.74万元。

自己国家企业少了,就业率自然也就少了。做不到国外的生意也不能赚外国人的钱,赚的钱也少了。所以你必须要有一个汇率去对应美金,所以当美国加大印钞速度,其实我们也是在被动的增加印钞速度,为什么?因为没办法啊,如果美金到中国投资,按中国目前的规定,美金到中国是花不到的,必须得按汇率换成人民币,那么美金印多了,是不是我们也必须印些人民币对应上美金了。

目前银行的基准利率是4.9%,意味着你贷款100万,一年的利息仅仅是4.9万元,市面上其他类型的个人贷款利率大概都在6%以上。如果你有公积金名额,那就更划算了,大部分城市能做到3.25%。

比如,在房市低迷的时候借钱来买入,房价抬高的时候房子升值了,虽然借了钱要还利息,但远远没有房子升值赚的多。

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一、货币因素

那这到底是为什么呢?归根结底,穷人看到的是静态的钱,而富人看到的是流动的时间。

同时,受到某些观念的影响也会觉得良好的生活方式就不应该有欠钱这一项,宁愿冒着得罪人、欠人情的风险,去跟亲戚朋友奴颜婢膝,也不肯跟银行借钱。买房恨不能全款付清,贷了就觉得自己亏了。

最后,国内CPI出现快速上升,预示着今年通胀压力不容小觑,而如果CPI再次持续上涨,那么央行就不得不考虑要作加息选项了,因为如果不加息,会导致更多的银行存款流失,银行可贷资金不足,届时不要说发放房贷,而是没钱可以投放了。

刚才看了下面很多回答都说不要还,因为通货膨胀等等各种原因,也给了过去的数据,我并非说这么看不对,但是我想说的是,事物从来就不是我们预期是这样,就一定会发生的。

而这不是最重要的,重要的是,北京房价从1.2万/平米涨到了6万元/平米,惊不惊喜,意不意外?无形中你的固定资产翻了5倍,赚了384万。当然你可以把房子卖掉换一套更大的,也可以把房卖掉去环游世界。

再者,包括美联储在内的全球央行都在通过加息和缩表来降杠杆,就连一直喜欢量化宽松的欧洲和日本央行也停止了放宽货币的计划,采取观望姿态。而一旦国内外游资选择离开中国,那么我国央行也只能被迫再次收紧货币。

二、理财产品收益率

但是10年以后呢?2019年北京的平均工资已经涨到了9000元,而且现在赚钱的机会远多于过去,9000元只是保守数字。这时候你会发现,还款容易了很多。

很多人都谈借色变,不论是别人向自己借钱的扭捏为难,还是自己向别人借钱的低眉顺眼,只要一提到「借」,就像猫被老鼠踢了一脚一样,有苦难言。

目前来看,石油等国际大宗商品已经涨了很久,而新一轮输入性通胀正在升温,CPI突破3%可能性很大,预计今年下半年我国央行加息的可能性很大,届时房贷利率也会进一步提升。

看完上面分析后,大家可以知道货币因素主要有两个关键点,一是看货币是不是会继续这么印。二是看商品生产是否一直恒定,就是上面举的例子,每年100个商品是不是往后就是每年100个商品,不会突然变多或者变少,只要了解清楚这两点,在货币因素这块就可以下定论了。

这个解答太抽象,简单来说,银行就是穷人为富人服务的机构——穷人千万百计地把钱存进来,富人想着千方百计把钱贷出去。

这种做法,在上一辈人里屡见不鲜。

首先,尽管房贷利率已经连续跳升,但与历史高位相比,当前的房贷利率并不算很低,2月全国首套房贷款平均利率为5.46%。而2014年上半年,房贷利率曾经突破7%。

目前分析下来,通胀是不可避免的,也很难有我例子所说的温和通胀,而理财产品我们默认4%,这个利率目前来看属于社会无风险利率。

所以很多人就在想,是不是可以提前偿还本金来降低所支出的利息?例如房贷本金100万,利息91万,如果我前3年每年提前多还10万,利息会不会从90万变成60万?

但无论是良性债务还是不良债务,个人债务与资产的比例控制在50%以下是最好的,有稳定的现金流才能抵御未知的风险。当然还有另一种说法是,负债比例是要按年龄和人生阶段来划分的,在30岁到40岁之间是人生的黄金阶段,收入高,能力强,抗风险的水平也高,偿债能力也强,负债比例可以相对提高个10%左右,而其余年龄段则按照上述所言,不超过50%为佳。

所以分析下来,货币泛滥中短期是解决不到的。

如果你想玩房产投资的游戏,就一定要打破固有的大众化思维,去重新认识钱,定义钱的意义。这个世界就是这样,大大方方敢从银行里贷款购买资产的人相对会越来越富,而那些老老实实,只敢把钱存到银行的人反而相对会越来越穷。

01钱≠现金

就跟大家买房子一样,你买房子难道是因为需要住才买吗?是,但肯定不是主要原因,主要原因是大家都觉得房子一定会涨,与其说你想买房子,还不如说你是买房子涨价的预期。这个道理反过来想也一样,当钱不再印没有通胀,那么自然商品的价值就低了啊,你只会一直存钱,越多越好,跟现在大家觉得房子越多越好,本质上道理都是一样的。

两者的区别就是利息总额、月供不同,例如你贷款100万元,基准4.9%利率,等额本金要比等额本息少支付17.3万元利息,但开始的月供要比等额本息多支付1500多元。

当自己在背负债务的时候,也要注意评估自己的偿还期限,合理分配中长期债务,避免将还债日集中在一起,以免加重负担,甚至无法偿还。不过话又说回来,大部分人在一生当中享受银行贷款的机会,也就只有房贷、车贷还有公积金贷款,如果这些选项对你来说是必需品,那就别犹豫,勇敢去贷吧。

大多数人一直会觉得有300万不要付清,负债越多越好。有这个逻辑是源于信用货币真实的购买力是不断减少的,自从上世界70年代初,世界货币美元和黄金脱钩就产生了,从脱钩的一瞬间,货币就不是货币,而是叫信用货币。

那么,房贷为什么是能多贷尽量多贷呢?

除此之外,买房子的人都遇到过这种尴尬的状况,现在买不起房,等攒够了钱发现房价升了,还是买不起房。但如果提前负债,可以说是一定程度上降低了成本,提前拥有了依然在升值的金融资产。

当然如果1万六只占收入很少比例也是没问题的,例如月入十万,承担1万6房贷还是很轻松的,一般我们建议月供不要超过收入30%,保守点可以在10%左右。

传统思维的罪恶

债务通常会分为良性债务和不良债务。

1、三百万债务三十年商贷,按首套房上浮5%来看,大概每个月还1万6,一年192000。

投资反人性,要跟着20%的人的方法走,一旦你学会用时间衡量金钱的价值,你就会认为负债是一件很光荣的事情。

同时,银行的贷款利息相对来说是最低的。商业贷款里5年期以上的利率只有4.9%,而公积金贷款更是只有3.25%,商业贷款和公积金混合贷款利率也只有4.5%左右。即使找不到4%-5%的基金来投,P2P里倒是轻而易举能有5%以上的理财产品,轻松覆盖利息,这样向银行贷款也就不会吃亏了。

300万付清还是买理财,我们要动态的去看,以前钱一直贬值,未来就会一直贬值吗?以前理财产品利率高,将来就一定高吗?其实都不是,放长远看,肯定有高有低,也肯定会保值和贬值。

官方的解释是,依法成立的经营货币信贷业务的金融机构。

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为什么呢?假设一个市场只有100个商品,100块钱,对应起来就是一个商品值1块钱。但是你今年印多了10块钱放进去,变成了总额110块,在商品生产恒定不变的时候,一个商品就从1块钱变成了1.1块,这个时候我们发现买的还是同一件商品,但是因为市场的货币总额多了,所以单个商品的价格也贵了。

至于那些能全款买房的人,不妨把钱分散投资到理财产品中,或者债券基金等等,怎么也能对冲掉房贷利率产生的利息。至于怎么做资本的流动性分散投资,我以后会在房产研习社中做详细教程。

在财务核算里面,有一个公式:总资产=净资产 负债。就好比你贷款买的房子,还没还清,也算是你的资产。这类资产使用得当,也能带来丰厚的回报。

年利率15%,还没算上人工费、运营费、渠道费,其实打个折,目前银行vip理财产品的利率也就7、8个点,也就是信托,债权一般是走向房地产的(因为其他行业借不起这个利息),目前房地产还是比较稳的,至少比p2p要好,因为银行一半贷款都来源于按揭,真要出事,政府和银行比谁都怕,但也不要盲目进去。

房贷怎么还这个问题,一直是购房者之间争论最多的话题,即使你告诉他们原委,他们依然会在这道迷幻的数学题面前相信自己的判断,吃够哑巴亏。

03负债能让财务更健康

但是问题来了,如果借款对象不是共债人员,征信也没问题,只问你借钱,但同时你的利息也高,这个时候人家是不会理你的,为什么?因为在金融市场里,银行的利息是最低的,人家借钱肯定问利息最低的借。

首先我们要搞懂,贷款从哪儿贷。是银行,那么银行的本质是什么?

本来向银行借钱是不亏的,尤其是在负利率的经济环境下,向银行借钱反而能抵御通货膨胀。现在银行定存利率是1.5%左右,最高不超过2%,每年的通货膨胀妥妥地超过这个定存利率,意思就是说,只要存钱到银行里,就等于存进去是钱,取出来变纸的过程。那倒不如反过来?跟银行借钱在当下使用,未来再把贬值了的钱还回去,变相抵御通涨。

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银行没那么吓人吧?由于金融观念的推广铺深,越来越多人开始拥有了信用生活,债务偿还,银行的债务不是民间的高利贷,尽管任何债务都有好坏之分,但也不用一味地逃避。

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国外房贷的还款方式有很多,在我们这里只有两种,一种是等额本金,另一种是等额本息。

又比如,在有借有还的基础上,银行会给这个人的信用加分,越有借还能力的人,银行越愿意借钱给他。对于这个人来说,背负着债务工作和生活都多了一份前进的动力,还欠着钱,就还得努力赚钱。

如果贷款对象是一个共债的人或者公司,共债意思就是不只问你借了钱,还问了很多人借钱的,那么这个时候,你会发现利息越高越安全,因为当你欠了各种债,当你有钱了,你会还谁?肯定还利息最高的,所以在共债人群里,利息越高越安全。

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什么是良性债务?指的是通过背负债务能让负债者的资产得到升值,比如买房中的以租养贷,当每月租金比还贷额度要高的时候,这个租金贷款差,就使得负债者的资产升值。比如有些人明明有能力全款买房买车,却只按最低首付来购买,把剩余的钱投入利率较高的理财产品中,用投入回报来覆盖还贷的利息,比如贷款的利息是5%,而投资理财产品的利率能达到10%,这样的负债不但不亏,还能额外赚一笔,都可以称之为良性的负债。

所以这300万,我会建议放到货币基金,货币基金底层资产主要是大小银行间的拆借,除非银行业大规模出问题,不然货币基金是不会有事的,所以由此你就能判断出风险。

时间

三、总结

你签贷款协议的时候,为什么银行客户经理都推荐你采用等额本息法呢?其中最重要的原因就是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起,为了能尽量的促成最多的贷款协议,他们喜欢这样做罢了。

一开头说到的那位用户也就是这种情况,在将自己几十万的积蓄全部拿去交了房子的首付以后,自己能支配的现金就寥寥无几了,没有钱的让他感觉特别不踏实。

理财产品背后就是债权,而债权就是赚利息,既然是赚利息,实则利息越高风险是会越高的,当然这个得看贷款的对象是什么情况。

时间就是金钱,这句话很俗套。但从宏观经济概念出发,随着时间流逝,货币超发,你的收入一定会增加,而欠的钱的成本一定会减少。

但是银行走房产信托都要进vip室,100万是门槛,300万是足够了,但是我也不太建议投信托,因为这300万默认是要为房子的贷款准备的,出了问题肯定不行的,如果这300万是闲钱就没问题,但是目前看并不是。

首先,可以确定的是,房贷是目前中国金融市场上能找到的利率最低的优质贷款产品。

美金和黄金没脱钩的年代,美金是可以按照一定几乎不变的比例来换取黄金的,也就是说美金=黄金。但是自从与黄金脱钩以后,美金靠什么发行呢?靠的飞机大炮十几艘航空母舰,简称信用,因为全球就它最能打、最有钱,只能信它了。由此美金发钞只能靠信用了,而且人家发钞也聪明,不会一次性大量的发,不然发多物价涨的飞起了。

等额本息法还有一个很重要的问题,有些读者会经常问到。

从这个结论就可以看出,以目前的情况,信用货币的滥发短时间是很难解决的。但是多印钞票一定是坏事吗?也不是,每年印一些是好的。这就涉及到第二点了,我们之前假设商品生产每年都是恒定的,100件就是100件,但是现实肯定不是这样的,根据天气人文环境等各种因素,每年所生产的商品肯定是有高有低的,要让货币和商品完全精确的对应上是不可能的。

流动性

那么目前中国合理的利息是多少呢?不超年利率15%,这是大企业的贷款利率,中小企业就不说了,不可能有这个利率,因为中小企业很难在银行贷款,也不需要贷款,中小企业需要的是利润。当然这个话题展开就是另外的话题了,合理利息我们只按大企业的去对标,因为大企业贷的多,能提供的债权标也是最多的。

除此之外,还有遇到家人突发重病的情况,急需用钱,而这时候的你手里只有房子,根本无法及时变现,这时候你会发现,现金流就是最好的资产,可以帮助你抵御风险。

因为银行只是个中介,一手拿你的钱给你收益,一手拿到钱给楼市,中间收点手续费。所以我们不可能在这块占到便宜。所以还房贷与否,我会建议看看自己的现金流,每个月还1万6,如果这1万6你是有其他稳定收入覆盖的,就不用还了,稳定收入指的不是工资,因为房贷30年太久了,人的工资很难一直维持这个房贷,得预留空间,稳定收入指的是资产类的,目前来看最适合就是有其他房子出租来抵消这个贷款。

富人源源会不断地用穷人的钱赚更多的钱,尤其是房地产,你会看到,10年前富人拿着穷人的钱去买了房,10年后待房子涨了好几倍后,又卖给了穷人。

而且商品随着科技的发展必定也会越来越多,从上个世纪开始,我们多了汽车手机电脑空调,这些都是我们生活中必不可少的商品,但货币如果一直恒定不增加的话,那只有商品增加而货币不减少,货币就会随着时间越来越值钱,那么大家就不会买商品,倾向于存钱,因为钱越来越值钱啊。

而且很重要的是,即使你刚开始每个月偿还4000多的利息并不算亏,因为按照你房贷100万,利率4.9%来说,一年本应该就支付4万9千多的利息,本息结构真是数字的幻象而已。

如果没达到这个要求,300万最好就是还剩月供占月收入30%左右,这样既能享受通胀的好处,也能有点钱预防意外情况,而且对每月收入的压力也不大。​​​

等额本金法就是每个月你要固定还一定数额的本金,然后在这个基础上,加上你每个月应还的利息,前期还款额较高,后期因本金减少,月供也会快速降低。而等额本息法是采用的浮动本金,即每个月的月供恒定不变,前期还的都是利息,后面还的都是本金。

那么最合适是怎么做呢,每年温和通胀,保持和商品数量同步上升,所以布林顿森林体系除了和黄金挂钩,还有个规定就是可以让各国在每年1%上下调整就是这个道理了。

如果你选择10年还清贷款,到时候就很可能陷入「流动性陷阱」——你现在30岁贷款,10年后你才40岁,正是人生中事业和收入的巅峰期。

两者比较下来,理财收入肯定不能覆盖房贷的,而且还得贴7万,当然这个得看未来房贷利率会不会降低,理财收益会不会增加,不过长远来看,理财产品和房贷是正相关关系的,也就是房贷利率高,理财产品收益率高,房贷利率低,理财产品收益率低。

选择

这就是很多人不愿意直接付清300万的道理,因为现在全球各国都是用的信用货币,我们默认每年央行是要多印钱出来的,而此时买房的负债和持有的现金真实购买力都是不断下降的,所以这个时候在优质资产(默认房子是优质资产)上持有越多债务,长期来是赚的,但是事实是会一直这样吗?我们继续分析下去。

很明确的告诉你,这个想法是错的。首先你提前还钱,依然改变不了本息还款结构,只是加快了还款周期,利息还是那么多的利息,提前还款没占到一点好处。

当然其实这也不是根本解决方法,因为这样需要美金每年都保持逆差,只有逆差多了,才会在各国形成国际储备,因为没储备就很难进行国际贸易,而每年保持逆差必定让美金多于黄金,这也是布林顿森林体系崩溃的原因之一。

最后再说几句。

或者市场马上会来一波大行情,例如2015年的北京前夕,利率7折,首付20%,这么好的投资机会,你却苦于没钱买房,白白错过了绝佳的机会。如果你不去提前10年还钱,把钱用于购买新的房产,就不会因为这点儿利息错失几百万的收益了。

今年是2019年,试想一下十年前2009年,物价是多少,房价是多少,你的工资又是多少。

处女贷

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除此以外,尽可能把时间拉长还钱的另一个重要原因是要重视金钱的「流动性价值」。怎么理解?

中华的优良传统告诉我们,不到万不得已千万不要向别人借钱,也告诉我们不到万不得已千万不要被别人占了小便宜。

而通货膨胀就更好理解了。大环境下,央行会继续降准,钱会持续贬值,通胀不可避免,而你从银行里借到的钱也是贬值的状态。今年你借了100万,10年以后,可能这100万只值50万。所以别看你30年的房贷利息大,扣除通货膨胀率后,你会发现它是一个让你惊喜的数值。

我们回到2009年的北京,当时的市人均工资是4000元,房价是1.2万/平米,如果买一套80平米的刚需房,总价96万元,贷款60万元,年利率4.9%的话,每个月的月供是3000元。4000的工资,3000的房贷,那时候的购房者,生活一定不会幸福。

然而这个世界是很残酷的,「二八定律」适应于任何场景。大众化思维一定会成为被剥削的族群,这时候老祖宗留下来的美德反而让你成为了挨宰的老实人了,这就是资本的本质。

这时候你生二胎或把父母接过来住,必须得换一套更大的房子,却发现手头上没有足够的现金流,如果这时候市场情况不好,你就只能折价以房换房,亏出十几万也是可能的事情。

因为当你用等额本息法开始还房贷的时候,你会惊讶地发现,本息结构极其不合理,例如100万的房贷,月供5300元,利息就高达4000多,本金才1200元,简直是资本主义的剥削。

第二步就是还款方式的选择。这个是本文的重点。

我记得2015年的时候,楼市为了去库存,银行甚至能批出来7折的商贷。简直是白送给你钱,让你发家致富。然而依然有很多人惧怕贷款,以为银行不安好心,在故意掏空自己的腰包。

那么今天子木用数据说话,带你再去深入剖析一次房贷背后的秘密。

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