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终止收购江西这家本土房产中介,多家房屋中介

文章作者:凯旋门财经 上传时间:2020-03-15

行业的变革,令房产中介对资本化的需求日益迫切。在不断地寻找合作中,我爱我家、好屋中国等房产中介终于看到上市的可能性。然而就在最近,我爱我家和好屋中国的上市计划相继搁浅,凸显出中介寻求资本化道路上的诸多波折。房产中介在资本市场的高估值究竟是物有所值,还是“虚红”?业绩受市场波动影响明显、行业传统弊端仍待改善等问题,成为房产中介面对资本市场“估价”时的不可回避之痛。而在眼下,楼市降温、中介行业监管加强等因素,也令房产中介业绩面临更多变数。

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房产中介上市起风波

■中国江西网/江西头条新闻客户端记者谭红/文

之前盛传的房产中介上市,在节前相继搁浅。

生意冷清,6月18日中午,南昌一家“我爱我家”门店工作人员在店内百无聊赖地打起瞌睡来。

就在3月21日,曾于2015年斥资7亿元收购好屋中国25%股份的明牌珠宝发布公告称,其拟以发行新股及现金方式收购好屋中国75%股权的重大资产重组宣布终止。

一个月前,“我爱我家”对江西本土房产中介公司“中环互联”抛出收购计划。不过,5月下旬“我爱我家”推出的公告,证实这一计划终止。

这宗已经长达近两年的收购计划搁浅,在众多房产中介寻觅上市机遇的大环境下,立刻受到业内关注。

并非首次

据明牌珠宝发布公告显示,这次资产重组之所以终止,一方面是由于国内证券市场环境、政策等客观情况发生了较大变化;另一方面,根据相关审计报告,苏州好屋2016年公司业绩与已公告的2016年承诺业绩存在一定差异。在交易相关方看来,继续推进本次重大资产重组的条件不够成熟,重组进展无法达到各方预期,各方经协商一致决定终止本次重大资产重组事项。

“我爱我家”4月曾终止收购昆明一企业股权

记者翻阅之前公告发现,好屋中国去年的净利润仅大约1.3亿元,比在上述重组中对应的对赌业绩1.8亿元少了近5000万元。

5月19日晚,“我爱我家”控股集团股份有限公司公告宣布,终止以发行股份及支付现金的方式收购“中环互联”等重大资产重组事项。

上述重组的终止,对于自称“国内首家房产O2O全民众销平台”的房产中介好屋中国来说,意味着其在A股上市的计划宣告搁浅。

记者注意到,此次并非“我爱我家”首次并购失利。2019年2月,“我爱我家”全资子公司拟以1.43亿元收购其控股子公司少数股东持有的昆明百大集团野鸭湖房地产40%股权。但收购最终没能成功,4月8日晚间,“我爱我家”发布公告称,“我爱我家”放弃收购野鸭湖剩余40%股权,新买家苏州中尧物业出价2.4亿元收购剩余股权。

几乎是在同一时期,面对深交所连发17问有关股权频生转让、高预估增值等问题的问询后,被“借壳”的昆明百货大楼股份有限公司仍未回复。这也意味着我爱我家的上市路遇到了阻碍。

不过,这桩意在推进“我爱我家”门店数“跨越式增长”的收购终止后,我爱我家2018年年报展望的“运营门店网络拓展至25个城市,总门店数超6000家”目标只能暂时搁浅。

业绩估值偏高受质疑

“我爱我家”上市后为何频繁收购企业?财经评论员严跃进表示,类似项目收购终止,说明‘我爱我爱’过去收购节奏过快,目前或开始放缓节奏进行反思”。

在房产中介上市的过程中,其预估增值率之高往往令业界咂舌。

业绩对赌

根据昆百大与我爱我家的收购预案显示,在收购价格方面,昆百大A向九家法人股股东发行股份及支付现金共计61.82亿元收购我爱我家94%股份,其中发行股份支付43.78亿元,现金支付18亿元。此外,剩余6%股份,以3.77亿元受让。这也意味着,我爱我家100%股权预估为66.58亿元,溢价815.61%。

推动“我爱我家”频繁收购

无独有偶,好屋中国前次被收购时的100%股权整体估值为28亿元,但去年收购时,以去年6月底为评估基准日的100%股权整体估值飙升成了32.5亿元,前后估值差额达4亿元。

先于其他房产中介公司,“我爱我家”于2017年底顺利实现借壳上市,成为房产中介第一股。2017年12月21日,昆百大A发布公告称,公司收购“我爱我家”84.44%股权的交易事项已完成股权过户,“我爱我家”成为昆百大A的控股子公司,昆百大A合计持有“我爱我家”90.44%的股权。“我爱我家”实现曲线上市。

而在今年年初被收购的Q房网,虽然根据公开资料显示其2014年、2015年连续两年净利润亏损,直到2016年前八月才实现扭亏,盈利1.56亿元,但2015年11月起,该公司引入新的投资者,按最新一次增资定价,估值从28.5亿元上涨到近30亿元。去年8月,该公司完成第五次股权转让,估值提升到38亿元。

昆百大A公布重组方案获批的同时,也公布了“我爱我家”未来三年的利润增长承诺,2017年~2019年,扣除非经常性损益及募集配套资金影响后的合并报表口径下归属于母公司股东的累计净利润分别不低于5亿元、11亿元和18亿元。

不难看出,传统房产中介的线下布局,在近两年嫁接互联网平台的工具后,着实受到各方资本的关注。随着国内一二线城市的存量房市场逐步形成,原本并非房产行业的资本也想从中分一杯羹。

“我爱我家”2017年、2018年的年报显示,其2017年实际实现净利润约5.07亿元,正好压线完成。而2018年净利润为6.31亿元,加上上一年的业绩,也刚好完成累计11亿元的净利润目标。

但在深交所连续质问昆百大和我爱我家的合作案中,房产中介的高股价背后,仍旧缺乏坚实的业绩支撑。相关财务信息显示,截至2016年9月30日,我爱我家归属于母公司股东的净资产账面价值为7.27亿元,其中,2014年其净利润为亏损6718万元;2015年净利润为1.49亿元;2016年1月到9月年资产总额50.89亿元,负债总额43.4亿元,而净利润也仅3亿元。与此同时,仅因为发布虚假房屋信息、登记时向公司登记机关提交虚假材料等乱象,我爱我家在过去三年里受到行政处罚高达98次。

如果完成对赌协议,2019年需要再完成约7亿元的净利润,但在两次收购失利后,业绩能否实现跨跃增长,完成上市时的对赌协议,还是一个未知数。

一位业内人士表示,近两年来随着房地产市场的火热,中介业绩飙升,机构希望借此进入资本市场获得高估值、高溢价。但房产中介目前正处于转型期,业务运营和管理仍处在磨合期,也令资本对房产中介的前景持观望态度。

对于公司是否能完成“2019年度实现累计净利润数不低于18亿元”的业绩目标,“我爱我家”方面未作回应。

“靠天吃饭”令资本难下决断

财经评论员严跃进表示,类似对赌协议自然会带来很多压力,如果收购失利,会对管理层有压力,后续如何有效开拓业务、提升业绩,也会成为管理层需要考虑的内容。对于类似终止来说,至少说明管理层内部是在反思的,这会限制今年下半年以及明后年的战略扩张。

“监管政策的加强,再加上市场降温的趋势明显,房产中介这种高增值的态势恐怕很难有持续性的支撑。”一位在房产中介行业从业多年的业内人士表示,房产中介靠天吃饭,市场火热时扩张提速明显,一旦市场降温,在半年时间里便会开始减少门店和人员配置。这种业务市场强烈的不稳定性也是令资本难下决断的重要原因。

主业疲软

记者了解到,即便是旗下拥有新房代理业务,但以二手房中介为主营业务的我爱我家也逃脱不了“靠天吃饭”的行业规律。

经纪业务增长率已不足7%

数据显示,2014年,房地产整体不景气。当年,我爱我家亏损6718万元。而2015年与2016年,房地产价格与成交井喷。这两年,我爱我家就出现了1.5亿元和超3亿元的盈利。

门店扩充“高举高打”引起资本市场密切关注,但主业疲软却已露出端倪。

在接下来的2017年,业内对于二手房市场走势的预判趋于保守谨慎。面对楼市政策的收紧,北京二手房成交已经呈现逐月下滑趋势,仅今年1月北京二手房成交量便已下滑近三成,成交量连续四个月下滑。

公开资料显示,2018年“我爱我家”实现营业收入106.92亿,增长率高达710.91%;扣非净利润为6.55亿,增长1011.36%。搭上资本市场的快车之后,“我爱我家”成功跻身百亿房产中介行列,此前链家、中原地产等都跨过了百亿营收的门槛。

据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计,“3·17”新政出台后的14个交易日(3月18日-3月31日),我爱我家在北京区域的新增买房客户登记量,环比新政出台前减少23.6%。受需求减少,市场观望情绪影响,北京区域通过我爱我家达成的新增买卖合同签订量,环比新政出台前下跌66%。

如此之高的增长率,让“我爱我家”表面看起来风光无限。

而另一方面,政府部门对于房产中介监管加强,也对房产中介自身经营提出了更高的要求。

不过,有券商分析师告诉记者,事实上,剔除壳上市公司后,2017年“我爱我家”营收增长率不足1%,占“我爱我家”总营收半壁江山的经纪业务增长率下滑7.28%,新房业务增长率也下滑7.78%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,各地通过增加对中介机构优胜劣汰等机制的考核,会使得中介机构业务操作更加规范。与此同时,在市场调控与竞争的影响下,中介行业还将面临加速洗牌。

2018年稍有起色,营业收入增长率达到30.79%,但“我爱我家”主要业务增速依然低迷,经纪业务增长率不到7%,新房业务增长率仅有4.53%。

本版采写/新京报记者 方王洋

“总的来看,只有资产管理业务保持了不错的增长率,但也有问题曝出。”受访分析师表示。

调控从紧

二手房交易进入低迷期

一石激起千层浪,这桩终止的收购除了让人关注“我爱我家”自身经营情况,也让人更多地关注起整个二手房市场。

“如果你没在三四月份卖掉房子,那就等待下一个周期吧。”近期,南昌不少业主常常从房产中介口中听到类似说法,或印证了二手房市场成交进入低迷状态的现实。

自从这一轮调控升级以来,二手房的挂牌成交周期变得越来越长,若非大幅度让利降价,很难在短期内成交。

“三四月份时看房子的人比较多,内心略微焦急,怕房价再度上涨;但到了5月份,这种焦虑感慢慢消除了,因为之前看的大部分房子都没有成交。”计划购房的李女士表示。

南昌一名二手房代理表示:“三四月份门店成交量比去年全年还多。”不过,这一状况没有延续到5月份。市场上,愿意降价的卖家多数在三四月份完成出货,但价格咬得比较死的卖家,则失去了短期最佳交易机会。

据58同城、安居客《5月国民安居指数报告》数据,用户和经纪人信心指数在5月首次双降,5月份购房者信心指数为103.7,环比下降5.1%;经纪人信心指数为112.5,环比下降1.6%。

在南昌多家“我家我家”门店探访过程中, 或受交易量缩水原因,多名工作人员积极性似乎并不太高。

乱象仍存

对房产中介行业须加强整治

房地产中介行业是房地产交易环节不可或缺的桥梁,对活跃房地产市场,促进房地产行业健康发展有着重要作用。不过,这一行业也存在一些乱象,规范经营行为需要行业内外的共同努力。

目前,南昌市共有房地产经纪机构76家,其中从事一手房经纪机构57家,从事二手房经纪机构19家(二手房经纪机构门店达960多家)。有业内人士指出,南昌房产经纪人实际上超过2万人,登记之外的多是“黑户”。

房产中介乱象的出现,主要是因为房产经纪人鱼龙混杂。曾被南昌市房管局通报的南昌我爱我家科技有限公司,其员工参与持虚假材料购房。“我爱我家”中介还曾被曝员工卷款逃跑。

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