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广宇发展,鲁能整体上市可期

文章作者:凯旋门财经 上传时间:2019-11-07

完成资产注入,迈进“鲁能时代”。

资产规模大幅扩张,经营态度积极变化

核心观点:

全面进入结算期,收入业绩大幅提升

    广宇发展从2009年开始筹划的鲁能地产体外优质资产的注入计划,终于在2017年得以实施完成。本次资产注入是在16年的方案之上,削减了配套融资计划,从17年7月重启,全部流程仅用了不到3个月。交易完成后公司的总股本由5.13亿股增加至18.63亿股,鲁能集团的持股比例由20.82%增加至76.13%,仍为公司的控股股东。

    广宇发展自2004 年收购重庆鲁能后,十多年来一直深耕川渝地区,14 年之前公司主要在手的主要是鲁能星城以及鲁能领秀城两个项目,集团从09 年开始就有计划将上市公司体外的其他项目一次性注入,广宇发展的发展目标就确定为保持稳定的收入和业绩水平。

    资产注入方案获得批文2017年9月25日接到中国证监会出具的《关于核准天津广宇发展股份有限公司向鲁能集团有限公司等发行股份购买资产的批复》,资产注入方案已经完成所有的行政审批。广宇发展从09年开始筹划对大股东鲁能集团地产项目资产的整合,经历了多次波折,本次方案注入从17年7月重新启动,削减了配套融资计划,从董事会审核通过到收到证监会核准仅用了不到2个月的时间,整体进程节奏较快,展现出了极高的效率。本次交易完成后公司的总股本由5.13亿股增加至18.63亿股,鲁能集团的持股比例由20.82%增加至76.13%。

    2017年公司实现主营业务收入同比增长135.7%,归母净利润同比增长275.5%,每股收益1.29元/股。2017年广宇发展完成了鲁能集团部分地产项目的注入,新注入资产利润贡献占比达到66.13%。随着16、17年销售的高毛利项目进入结算期,18年公司整体还将进一步抬升。

    同业承诺明确,后续注入可期。

    在13 年公司资产注入计划终止后,上市公司的发展策略发生明显转变, 从14 年到16 年,公司积极拓展项目资源、扩大开发规模,三年内新增土地储备规模共437 万方,土地投资金额117 亿元,在重庆进入了巴南、九龙皮、北碚区以及滨江新城,其他城市也布局了青岛以及东莞两个新市场。

    布局市场价格上涨,大幅提升项目价值本次交易标的资产交易价格为91.1亿元,完成整合后,公司之前运营主体重庆鲁能、重庆鲁能英大的股权比例将会提升至100%,同时新增并表了宜宾鲁能(之前为参股公司)鲁能亘富以及顺义新城三个地产开发主体。

    销售规模维持稳定,优质资源价值凸显

    在资产重组方案中,鲁能集团以及国电集团另一地产开发主体都城伟业承诺,将分批将体外地产开发资源注入上市公司。大体分为两部分,其一为在本次资产交割后半年内注入,主要为二线核心城市的成熟项目;第二批在子公司盈利稳定后注入,主要为海南和大连的资源。根据承诺内容,最快在18年可全部完成。17年鲁能地产整体销售目标为1000亿,前9月已经完成了700亿销售,截止到目前集团储备获知规模达到3493亿,未来的广宇发展有望持续受益大股东优质资产。

    销售规模显著增长,深耕重庆资产重估

    对应注入完成资产,16年合计销售规模为305亿元,17年上半年公司完成房地产销售金额128.7亿元,随着济南、北京项目的推盘,全年销售金额有望超过350亿。

    17年公司实现销售规模271亿元,同比下降3.7%,完成销售回款281亿元,同比增长8.6%,销售回款率超过100%,销售确认口径较其他房企更加严格。鲁能地产17年实现全口径销售金额894亿元,同比增长38%。2017年公司南京鲁能广宇等新项目未能贡献销售备案金额,这些项目在2018年陆续进入市场,为公司贡献新的规模增长点。

    预计17、18EPS分别为0.83、0.99元/股,维持“买入”评级。

    16 年公司实现商品签约金额68 亿元,同比增长108.3%,从销售水平来衡量依旧属于百亿以下的公司,但颇有爆发力的增长也能体现出公司内部整体经营状态的转变。17 年前五月公司完成销售金额32.37 亿元,均价为8239 元/平米,与16 年全年相比增长28.4%。截止到17 年4 月重庆市住宅库存规模回落至909 万方,去化周期下降至3.9 个月,重庆房地产市场整体价格的上升,土地储备的业绩贡献效率也将不断提升。

    不考虑资产注入,预计公司17、18EPS 分别为0.83、0.99元/股,维持“买入”评级。

    加快解决同业竞争问题,杠杆水平低于行业平均

    上述业绩为不考虑资产注入的水平。资产注入完成后,备考资产负债表中预收账款规模大幅提升至347亿元,对于公司17及18年提供较强的保障。随着销售规模的增长及利润水平的提升,预计资产注入后17、18业绩分别为15.7亿、28.5亿。合计NAV为381亿元,增发后总股本为18.6亿股,每股NAV为20.5元/股,根据目前价格计算,折价率为28.5%。

    预计17、18EPS 分别为0.83、0.99 元/股,首次覆盖给予“买入”评级。

    本次资产注入完成了所有的行政审批,未来广宇发展将成为鲁能以及中国电网集团地产业务的运营主体。鲁能地产近几年发展较快,未来上市公司或将进一步受益大股东优质资产。

    在2018年公司的重点工作中,公司提出将进一步解决同业竞争问题,目前公司在资产注入方案中承诺的措施和安排在正常履行。负债率方面,由于土地投资的降低,公司净负债率及短期债务压力都有所改善。

    截止到16 年底,公司在手项目未结算面积为647.4 万方,NAV 总规模为75.63 亿,每股NAV14.75 元/股。公司市值体量规模小,在同类公司中具备明显的折价优势,积极的拓展态度和鲁能集团的资源储备,也为广宇发展今后的长期发展留出了足够的空间。

    风险提示当前公司城市布局较为单一,资产注入存在不确定性。

    预计公司18、19年EPS分别为1.63、2.02元,维持“买入”评级17年公司通过资产注入完成鲁能集团部分优质资产的批量注入,每股收益水平得到大幅提升。18年仅考虑体内项目结算毛利率水平及结算规模都将进一步提高。根据目前股价,18、19年PE估值水平为7.95x,6.42x。

    风险提示

    风险提示

    地产周期回落,调控力度逐渐增加,项目分布较集中,关注市场风险。

    行业整体景气度回落销售表现不达预期,利润率回升收到结算结构域影响,后续项目注入存在不确定性,关注后续地产开发业务的持续性。

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