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销售下滑,2018年5月房地产数据点评

文章作者:股票基金 上传时间:2019-07-30

第一,低能级城市热度回落致销售下滑,关注主流城市成交数据改善

销售回升,主流城市成交如期改善

销售再度回升,主流城市成交继续改善

销售单月增速回升,一二线四季度或迎反弹

    2018年1-4月全国商品房销售面积4.22亿平米,同比增长1.3%,增速较上月回落2.3个百分点,其中单月同比增速为-4.1%,较上月收窄7.3个百分点,6个月来再次出现单月负增长。销售额方面,1-4月全国商品房销售额3.62万亿元,同比增长9%,增速较上月回落1.4个百分点,1-4月全国商品房销售均价累计同比增速7.6%,增速较上月扩大1个百分点。

    2018年1-5月全国商品房销售面积5.64亿平米,同比增长2.9%,增速环比扩大1.6个百分点,其中单月同比增速8%,较上月扩大12.1个百分点。销售额方面,2018年1-5月全国商品房销售额4.88万亿元,同比增长11.8%,增速环比扩大2.8个百分点,1-5月全国商品房销售均价同比增长8.6%,增速较上月扩大1个百分点, 分区域结构来看,本月销售回升来自低能级和高能级城市成交的双重改善,1-5月东部、中部、西部、东北商品房销量增速较上月分别扩大2.7、0.2、0.9、0.6、1.2个百分点。虽然三四五线楼市再度彰显了强大的需求韧性,但如我们年初以来一直强调的,随着棚改货币化安置力度走弱和高基数效应,全年三四五线楼市成交仍将稳步下滑,我们维持全年成交温和下行的判断。

    2018年1-6月全国商品房销售面积7.7亿平米,同比增长3.3%,增速环比扩大0.4个百分点,6月单月同比增速为4.5%,高基数下增速环比缩小3.5个百分点。销售额方面,2018年1-6月全国商品房销售额6.69万亿元,同比增长13.2%,增速环比扩大1.4个百分点,1-6月全国商品房销售均价同比增长9.5%,增速较上月扩大0.9个百分点。

    2017年1-8月全国商品房销售额78096亿元,同比增长17.2%,增速较上月回落1.7个百分点,1-8月全国商品房销售面积98539万平米,同比增长12.7%,增速较上月回落1.3个百分点,但从单月数据来看,8月商品房销售面积同比增长4.3%,较上月扩大2.3个百分点,我们认为8月销售反弹主要得益于三四线楼市的企稳,据我们跟踪的43个全国重点城市成交数据显示,8月一线(4城)、二线(14城)、三线(25城)住宅成交同比增幅分别为-53.2%、-32.5%、-15.9%,其中一二线降幅较7月分别扩大7.7、4.9个百分点,而三线环比则收窄了3.8个百分点。

    分区域结构来看,本月销售下滑主要和低能级城市楼市热度回落有关,1-4月东部商品房销量增速-9.4%,处于2016年以来较低水平,一季度相对火热的中西部和东北楼市本月有所降温,1-4月中部、西部、东北商品房销量增速为13.1%、9.3%、2.1%,增幅较上月分别收窄1.5、2.7、6.4个百分点。我们认为随着棚改货币化安置力度走弱和高基数效应,全年三四五线楼市成交将逐步下滑,预计全国成交后续仍将温和下行。对于主流城市而言,根据我们跟踪的重点城市数据,4月一线4城、二线14城住宅成交同比增速为-23.2%、-23.3%,较上月收窄21.7、13个百分点,主流城市成交呈现改善迹象。去化方面,根据中指监测数据,4月14个重点城市开盘平均去化率接近90%,主流城市去化率仍维持高位,市场供需矛盾仍较突出,而4月以上海为代表,一线城市预售证管控已有所放宽,4月一线新盘供应同比增长30%。随着后续的供给改善,我们认为主流城市成交将逐步企稳反弹。

    而对于主流城市,从我们跟踪的的重点城市数据来看,5月一线4城、二线14城住宅成交同比增速为4.3%、-8.3%,增速较上月扩大27.4、15个百分点,其中一线是22个月来同比首次由负转正,主流城市成交正如期改善。推盘及去化方面,根据中指监测,14个重点城市5月开盘套数3.23万套,同比增长20.8%、增速较上月扩大14个百分点,开盘平均去化率83%(较去年同期高2个百分点)。当前主流城市去化率维持高位、供给逐步改善,我们认为主流城市成交将继续稳步回升。

    分区域结构来看,本月销售再度回升来自高能级和较低能级城市成交的改善:1-6月东部商品房销量降幅较上月收窄1.3个百分点;低能级城市之间存在分化,1-6月中部、东北商品房销量增速较上月收窄0.5、4.4个百分点,而西部商则提高0.1个百分点。虽然三四线楼市韧性仍较强劲,但考虑棚改货币化安置力度走弱和高基数效应,我们仍维持三四线销量全年温和下行的判断。

    分地区来看,东部、中部、西部、东北8月商品房销售面积同比增速分比为-1.7%、7.9%、9.4%、9%,除西部之外,东部、中部、东北较增速较上月分别扩大2.9、0.2、17.1个百分点。集中度方面,根据克尔瑞数据,1-8月全国TOP20、TOP50销售市占率分比为34%、46.8%,同比扩大7、9.3个百分点,龙头规模优势继续发酵。

    第二,土地市场逐步趋于理性

    土地市场短期回温,但持续性仍有待观察

    对于主流城市而言,随着供给的逐步改善和去化率维持高位(中指监测14城开盘平均去化率2018年Q1、Q2分别为86%、91%),一二线成交稳步回升,我们跟踪的6月一线4城、二线18城住宅成交同比增速为-3.7%、-5.26%,降幅较上月分别扩大8个、收窄1.6个百分点。

    展望四季度,在调控延续和流动性趋紧基调下,销售增速可能继续下行,全年增速预计5-7%。从城市结构来看,三四线由于去年四季度高基数效应,增速预计继续下行;而对于一二线,市场预期相对不足的是,自17年以来,这些受到重点调控的城市其实需求并不差,北京、广深、宁苏杭、无锡、厦门等9个限购城市上半年二手房、一手房成交增速分别为-15.2%、38.5%,其中广州、佛山、无锡、杭州均呈现二手房成交增速为正、一手房为负的现象,这反映了在限价令实行下由于新房供给不足对一手房市场需求造成的挤出效应(上半年9城二手房成交占比同比扩大8个百分点)。而据我们跟踪,在四季度政策继续严控预期和规模诉求下,规模房企推盘意愿度较高,一二线新房市场供给端存在边际改善预期,叠加去年低基数影响(我们统计的19城限购城市16年10-12月成交同比增速分别为3.3%、-24%、-24%),我们认为四季度主流城市成交或迎来小反弹。

    2018年1-4月全国土地成交价款2391亿元,同比增长13.6%,增速较上月回落6.7个百分点;1-4月全国土地购置面积5412万平米,同比下降2.1%,增速较上月回落2.6个百分点,其中单月增速为-7.8%(创16年四季度以来最低单月增速),较上月收窄11.3个百分点。从百城数据来看,4月百城溢价率20.6%,虽环比扩大了2.1个百分点,但仍处于历史较低水平之一;1-4月百城宅地供应量、成交量同比增速分别为6.6%、36.1%,供需剪刀差进一步扩大。

    2018年1-5月全国房企土地购置面积7742万平,同比增长2.1%,增速环比扩大4.2个百分点;2018年1-5月全国房企土地成交价款3522亿元,同比增长16%,增速环比扩大2.4个百分点。从百城数据来看,5月土地市场热度有所回升,1-5月百城宅地成交量、出让金同比增速为16.7%、29%,较上月扩大7.3、1.4个百分点;溢价率方面,5月百城宅地成交溢价率环比扩大4.1个百分点至23.8%,但主要是二、三线热度回升,一线相对仍低迷。

    土地市场热度随城市能级下沉,全国土地成交回升

    三线土地市场量缩价涨,房企补库存动力仍强

    我们认为土地成交下行表明企业资金端压力和限价令下未来利润率下行压力已经传导至投资端,房企拿地趋于理性,而后续补库存力度仍有待观察。

    尽管5月房企资金面有所改善(见下文),但我们认为行业整体融资收紧的趋势并未逆转(2018年Q1、Q2信托发行同比增速为154%、-20%),叠加限价令下项目利润率的不确定性,我们认为土地市场热度持续性仍有待观察。

    2018年1-6月全国房企土地购置面积1.1亿平米,同比增长7.2%,增速环比扩大5.1个百分点;1-6月全国房企土地成交价款5265亿元,同比增长20.3%,增速环比扩大4.3个百分点。尽管全国土地成交回升,但是从百城数据来看,重点的一二三线城市土地市场仍在降温,2018年1-6月百城宅地成交面积、出让金同比增速分别为12.8%、22.8%,增速较上月分别收窄10、13个百分点,6月百城宅地成交溢价率亦回落6.9个百分点至17.9%。这表明土地市场热度正随城市能级不断下沉,目前四五六线城市或是土地成交主力战场。

    2017年前8月全国土地购置面积1422万平,同比增长10.1%,较上月收窄1个百分点,8月单月购置面积同比增长3.7%,环比大幅回落20.6个百分点;前8月全国土地成交价款6609亿元,同比增长42.7%,较上月扩大1.7个百分点,8月单月成交价款同比增速50.6%,环比收窄2个百分点,全国土地市场继续呈现量缩价涨局面,8月全国土地购置均价同比上涨45%。

    第三,开工回落,投资韧性或来自施工投资低位反弹

    销售回升带动新开工反弹,投资高位企稳

    展望全年,我们认为行业资金收紧的趋势并未逆转,叠加限价令下项目利润率下行的压力,我们认为全国土地市场整体将逐步趋于理性。

    分城市来看,根据百城数据,前8月一线土地市场宅地供应大幅增加,同比增长74.6%,环比扩大13.5个百分点,而8月出让金、成交建面增速分别为-9%、50%,溢价率连续6月下行;二线楼市8月出让金、成交建面增速分别为-12%、-32%,溢价率为41%,仍维持在相对高位;而三线城市8月出让金、成交建面同比增速为47%、-1%,累计同比增速为119%、27%,呈现量缩价涨格局。

    2018年1-4月全国新开工51779万平,同比增长7.3%,增速较上月回落2.4个百分点,其中单月增速为2.9%,较上月收窄14.9个百分点。新开工是房企预售前的必要步骤,我们强调新开工更多和房企未来的成交预期有关,而随着四五线楼市热度回落,企业的开工力度也有所下降。和销售走势预判一致,我们维持全年新开工温和下行的判断。

    2018年1-5月全国新开工面积7.22亿平米,同比增长10.8%,增速环比扩大3.5个百分点,其中单月同比增速为20.5%,较上月扩大17.6个百分点,单月增速创2016年四季度以来新高。我们一直强调新开工更多和房企未来成交预期有关,随着5月全国楼市的全面回升,企业开工推盘意愿有所加强;但和销售走势预判一致,我们仍维持全年新开工温和下行的判断。

    销售向好提振新开工,投资小幅下行

    当前全国库存处于低位,8月末全国商品房待售面积62352万平,连续18个月下跌,而上市房企17年中期存货占总资产水平为55.1%,处于历史较低水平。因此,房企仍存在较强的补库存动力,预计将对四季度土地市场形成支撑

    2018年1-4月全国房地产开发投资30592亿元,同比增长10.3%,增速较上月回落0.1个百分点,其中单月增速10.2%,较上月回落0.6个百分点。在4月新开工下行背景下,本月开发投资韧性再超预期,与市场主流观点不同,在观察了4月增长的施工面积、水泥产量之后,我们认为4月投资韧性可能来自施工投资的低位反弹(统计局暂未公布数据)。如图表1、2所示,施工投资和施工面积、水泥产量呈现较强的数据关联性,1-4月施工面积、水泥产量累计同比增速分别为1.58%、-1.9%,较上月分别扩大0.08、2.6个百分点,这能为4月施工的反弹提供一定的数据佐证;此外,1-3月施工投资同比增速为-0.6%(多年来首次),亦处于历史低位,4月施工投资短期反弹可能和去年至一季度因环保限产停工的工地开始复工有关。

    2018年1-4月全国房地产开发投资4.14万亿元,同比增长10.2%,增速环比回落0.1个百分点,其中单月增速9.8%,较上月收窄0.4个百分点。5月开发投资再度高位企稳,我们认为开发投资韧性仍来自不断攀升的土地投资(滞后于土地成交价款),而施工投资受房企资金面趋紧和后续融资预期悲观的影响,处于下行通道中,1-4月土地、施工投资同比增速为49.4%、-1.6%,增速较3月分别扩大0.8、收窄1个百分点(5月明细暂未公布)。

    2018年1-6月全国新开工面积9.6亿平米,同比增长11.8%,增速环比扩大1个百分点,6月单月同比增速为15%,增速较上月回落5.5个百分点。我们一直强调新开工更多和房企未来成交预期有关,随着6月成交的再度回升,企业开工意愿继续加强;但和销售走势预判一致,我们仍维持全年新开工温和下行的判断。2018年1-6月全国房地产开发投资5.55万亿元,同比增长9.7%,增速较上月回落0.5个百分点,6月单月同比增速为8.4%,增速环比收窄1.4个百分点。6月开发投资小幅下行,在全国土地成交回升的背景下,我们认为6月土地投资或仍处于上行通道中,开发投资回落主要是受施工投资拖累所致,2018年1-5月土地、施工投资同比增速分别为52.2%、-2.9%,增速环比分别扩大2.8、收窄1.3个百分点(6月明细暂未公布)。

    新开工单月反弹,投资基本持平

    但是从逻辑上讲,房企施工和企业资金面更紧密相关,数据亦呈现二者较强的相关性(图表4),而自2016年四季度以来,开发商资金面持续收紧,确实影响了项目施工进度。因此,虽然不排除施工投资短期反弹的可能,但考虑企业资金面收紧和土地成交回落的趋势,我们维持全年开发投资下行的判断。

    行业资金面短期改善,利率继续上行

    行业到位资金走弱,按揭利率继续上行

    2017年前8月全国新开工面积114996万平米,同比增长7.6%,较上月收窄0.4个百分点,但从单月数据来看,8月新开工面积同比由负转正,增速为5.3%,环比扩大10.2个百分点,我们认为这主要和8月房企开工推盘意愿恢复有关(7月一般是推盘淡季),如前所述,四季度规模房企推货意愿较强,叠加当前低库存的局面,四季度新开工仍将维持平稳。投资方面,17年前8月房地产投资69494亿元,同比增长7.9%,涨幅与7月持平,从单月数据来看,得益于新开工的反弹,8月投资增速达到7.8%,环比扩大3个百分点。尽管四季度土地购置费有支撑、新开工保持平稳,但考虑去年高基数效应,我们认为投资上行空间不大,维持全年7%的中性预期。

    第四,资金面继续收紧,利率进一步上行

    2018年1-5月全国房企到位资金6.2万亿元,同比增长5.1%,增速环比扩大3个百分点,这主要得益于销售回款及自筹资金的改善:1-5月定金及预收款、个人按揭、自筹资金同比增速分别为12.7%、-3.6%、8.1%,较上月分别扩大4.4、3.1、3.3个百分点。但国内贷款继续收紧,1-5月国内贷款同比增速为-2.8%,降幅较上月扩大1.2个百分点。利率方面,根据融360数据,5月全国首套房贷平均利率为5.6%,环比扩大0.04百分点,短期仍处于上行通道中。

    2018年1-6月全国房企到位资金7.93万亿元,同比增长4.6%,增速较上月回落0.5个百分点:其中,国内贷款、个人按揭1-6月增速为-7.9%、-4%,降幅环比扩大5.1、0.4个百分点,1-6月定金及预收款增速较上月小幅收窄0.2个百分点,自筹资金来源有所改善,1-6月增速环比扩大1.6个百分点至9.7%。利率方面,根据融360数据,6月全国首套房贷平均利率为5.64%,较上月扩大0.04个百分点。

    到位资金单月小幅改善,首套房贷利率破5%

    2018年1-4月全国到位资金48192亿元,同比增长2.1%,增速较1-3月回落1个百分点,单月增速-1.2%,为2016年2月以来首现单月负增长。从各类资金来源看,国内贷款1-4月同比增速为-1.6%,降幅较上月扩大2.5个百分点,个人按揭1-4月同比增速为-6.7%,降幅较上月收窄0.1个百分点。利率方面,根据融360数据,4月全国首套房贷利率为5.56%,环比上升0.05个百分点,短期上行趋势不变。

    风险提示事件:三四线销售加速下滑、二三线反弹不及预期;流动性加速收紧等。

    风险提示事件:三四线销售加速下滑;信用风险扩大等。

    2017年前8月全国房企到位资金99804亿元,同比增长9%,较上月收窄0.7个百分点,从单月来看,8月到位资金同比增长3.8%,较上月扩大2.5个百分点,8月单月房企资金面小幅改善主要原因是国内贷款、定金及预收款有所增长,8月增幅较上月分别扩大9、5.9个百分点。利率方面,根据融360数据,8月全国首套房贷利率为5.12%,较7月扩大0.03个百分点,这也是两年来首套房贷利率首次突破5%,而监测的全国533家银行首套房贷利率执行优惠利率的占比仅为9.2%,去年同期为86.1%

    风险提示事件:流动性大幅收紧、调控进一步升级、四五线销售加速下滑等。

    投资观点

    四季度一二线楼市供给存在改善预期,短期主流城市或迎来成交小反弹,叠加中期的业绩确定性带来的估值优势和长期集中度提升逻辑的演绎,我们坚定看多地产龙头,推荐:1)低估龙头:万科、保利等;2)成长标兵:新城控股、阳光城等;3)转型及国改标的:嘉宝集团、深振业等。

    风险提示事件:房企推盘意愿不达预期、流动性收紧等。

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