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中介的财神,对长租公寓金融风险说不

文章作者:澳门凯旋门官网 上传时间:2020-04-15

长租公寓资金池到了必须监管的时候

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一路狂奔、野蛮生长的长租公寓市场即将迎来全面监管。12月25日,据住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)官网消息,近日,住建部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》),明确加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。事实上,今年以来,长租公寓爆雷潮频发,北京商报记者近日在调查中也发现,强制“租金贷”目前仍然出现在长租公寓领域。在分析人士看来,长租公寓已向金融形式演化,过度的金融化给企业、房东、租户带来了风险隐患。01租金、押金等将纳入银行监管账户近年来,我国住房租赁市场快速发展,为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场还存在发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等问题,侵害租房群众合法权益,影响社会和谐稳定。《意见》主要意在规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。北京商报记者注意到,《意见》第九条提到,加强租赁企业监管,明确住建部等部门要加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业,《意见》提到,可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式,防范化解风险。涉及违规建立资金池等影响金融秩序的,各相关监管部门按照职责,加强日常监测和违法违规行为查处;涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的,由市场监管部门依法查处;涉及违反治安管理和犯罪的,由公安机关依法查处。中原地产首席分析师张大伟表示,过去几年全国房地产市场最活跃的一个名词肯定是“长租公寓”,从租售并举开始,到最近2年的跑马圈地,出现上市 雷暴,市场都认为这是政策鼓励的,但今天住建部明确发布政策表示,这一类企业不是“长租公寓”而是加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管,这是历史第一次。这也代表了这类型业务将很难被资本青睐,对于市场来说,这种一旦被监管了资金池,长租企业将会全面撤退。北京商报记者从北京银保监局处了解到,《意见》落实工作是由北京市住建委牵头,未来肯定会落实。02长租公寓爆雷谁之祸?2019年长租公寓爆雷潮频发,付不出租金、无法偿还客户欠款、上万名租客和房东被坑等事件屡见报端。从盈利模式来看,当前长租公寓的常规盈利来源主要是“托管业主房源-转租给租客”所形成的租金差,以及面向租客提供的增值服务,在此基础上,房源基数越大,盈利空间越大。同时涉足金融化的特性,也将长租公寓推上了规模与发展的“快车道”。在各路资本大鳄争相布局背后,其带来的风险也不言而喻。有业内不完全统计数据显示,2017年2月以来,全国已经有20多家长租公寓出现严重问题,今年就已“爆雷”6家。8月7日晚间,南京乐伽公寓公告宣布,公司因“经营不善”停止运营引起业内哗然,不同于常规长租公寓企业靠租金差及提供增值服务作为盈利点,乐伽公寓的经营模式却为“高收低租”。通过向房东季付房租、要求租客半年付或年付租金,乐伽公寓有意借助资金错配沉淀下来的资金,谋求更快的规模扩张以及更大份额的市场占有率,其终极目的或是达到市场垄断后拥有长租市场定价权。然而,烧钱倒贴模式下亏损运转的乐伽公寓,并没有挺到希望曙光到来的一天。在张大伟看来,长租公寓企业已经全面金融化,长租公寓最大的问题,不仅仅在推涨房租,更大的问题是金融化带来的“资金池”,现在的长租公寓已经不是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题,后移投资风险。对于市场来说,很多长租公寓企业利用多收租户租金,晚付房主租金的形式,加快扩张速度,一旦“爆仓”,就会出现上下游的多重纠纷。除了长租公寓企业资金链断裂导致的爆雷,一些企业打着租房的旗号,向租房者“嫁接”网贷、贷款等业务,更是导致长租公寓纠纷多发。苏宁金融研究院院长助理薛洪言指出,随着纠纷的大量出现,场景方的操纵甚至骗贷问题也浮出水面。站在场景方的角度,不对贷款逾期负责,追求的是自身营业额的最大化,其“最优”选择便是帮助消费者兼借款人成功贷到钱,在业务层面顺利达成成交。场景方熟悉合作消费金融机构的放贷条件和审批要点,场景方“反水”后,配合借款人批量骗贷,于放贷机构而言,便是一个大坑。还有些时候,场景方虚构所谓的服务场景,坑完放贷机构,接着坑消费者兼借款人。03强制搭售贷款“资金池”乱象丛生长租公寓近年来问题不断,被业内视为新兴行业狂奔的“后遗症”。北京商报记者近日在调查过程中发现,强制“租金贷”目前仍然出现在长租公寓领域。例如,长租公寓品牌“蛋壳公寓”房源签约支持的四种付款方式中,月付形式只能选择“分期月付”,有按月支付租金打算的租客若想签约入住蛋壳房源,只能选择接受“租金贷”服务。而目前市面上绝大多数长租公寓品牌均不同程度涉及到租金贷之中。不久前递交赴美上市申请的青客公寓,其“租金贷”服务占据了公寓房源签约的“大头”,招股书显示,截至2019年6月30日,青客公寓已与11家金融机构达成了合作,其租户的65.2%使用了分期付款服务。一边是“爆雷”事件频发、盈利难,一边是强制搭售贷款乱象难禁,对此,《意见》也提到,开展住房租金贷款业务,应当以经网签备案的住房租赁合同为依据,按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。做好贷前调查,认真评估借款人的还款能力,确定融资额度。加强贷后管理,严格审查贷款用途,防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍称,租赁领域的金融风险是这两年出现的,此次政策很明确,对于此类新金融风险必须积极进行管控。对具体贷款业务进行管控,预计后续在贷款期限和贷款额度等方面会有各类新要求。诸葛找房数据研究中心王小嫱也分析称,2018年以来,租金贷横行租赁市场,也给租赁市场带来了不好的影响,损害了租户和承租方双方的利益,本次关于租赁金融业务的管控明显可以缩减租金贷的占比,有利于维护租赁市场的稳定发展。 二线城市落户条件全面放宽!这些城市将发挥大作 房产首页 | 买房推荐 | 楼盘查询 | 看房团 | 直通车房产北京站

图片 1昊园恒业办公场所早已人去楼空,房屋租赁合同和退租交接表随意散落在地面和桌子上。

一直处在风口浪尖的长租公寓又迎来了新的坏消息。

原标题:长租公寓资金池到了必须监管的时候

“我都已经退房了,现在还得还贷款”

10月16日,上海长租公租市场传出消息,老牌公寓运营商寓见疑似遭遇资金流危机,遭到上海华瑞银行发公函询问贷款安全,数万名交了押金、背负分期贷款的租客则面临被收回房源甚至上征信黑名单的危险,而退还租金、免除租金贷等租客诉求尚未得到正式回应。

一直处在风口浪尖的长租公寓又迎来了新的坏消息。

“租房贷”,中介的财神、租客的坑?

资金池的安全性是不少人对长租公寓抱有疑虑的根源。由于长租公寓往往需要预付半年甚至一年房租,但通过租金贷等金融方式,用户可以进行分期付款。这意味着,一旦公寓方现金流出现问题,用户可能赔上信用、丢了住处。

10月16日,上海长租公租市场传出消息,老牌公寓运营商寓见疑似遭遇资金流危机,遭到上海华瑞银行发公函询问贷款安全,数万名交了押金、背负分期贷款的租客则面临被收回房源甚至上征信黑名单的危险,而退还租金、免除租金贷等租客诉求尚未得到正式回应。

北京市朝阳区财满街财经中心东区8号楼的第5层、第7层、第9层如今现已人去楼空,这条寓意“招财进宝”的街道,并没有给入驻的长租公寓品牌商北京昊园恒业房地产经纪有限公司(以下简称为“昊园恒业”)带来想象中的财运。近一段时间,昊园恒业资金链的断裂引发了连锁的“爆仓”现象,引发媒体关注。

“现在核心的问题是,千军万马都在做长租公寓,各种金融杠杆都来了。什么车都有,但高速公路没人建。”房东东公寓学院创始人全雳表示,长租公寓行业还有一些基础规则需要完善。

资金池的安全性是不少人对长租公寓抱有疑虑的根源。由于长租公寓往往需要预付半年甚至一年房租,但通过租金贷等金融方式,用户可以进行分期付款。这意味着,一旦公寓方现金流出现问题,用户可能赔上信用、丢了住处。

10月末以来,“王四会还钱”成了财满街住客耳熟能详的一句话。王四会是昊园恒业的法定代表人,他还欠着昊园恒业员工4个月的薪水、房东半年的租金、租客一年的“租房贷”。“苦主”们想让他现身给个说法,至今未果。

资金池缺乏监管将成为巨大隐患

“现在核心的问题是,千军万马都在做长租公寓,各种金融杠杆都来了。什么车都有,但高速公路没人建。”房东东公寓学院创始人全雳表示,长租公寓行业还有一些基础规则需要完善。

昊园恒业的“爆仓”再次将长租公寓“租房贷”模式推向舆论的风口浪尖。一只手撮合房东和租客,另一只手用租客的信用向银行或其他借贷平台贷款,再用贷得的资金疯狂扩张,这种“无本万利”的生意能加速品牌商资金的回笼以及市场的扩张,但对租客来说,其中的风险却十分巨大。

长租公寓的资金安全问题不断。据媒体报道,深圳“鱼悦公寓”因多层转租,三房东卷款跑路,二、四房东产生纠纷,租客突然被通知租赁合同提前终止,需在短期内全部搬离,此前向四房东缴纳的租房押金也几经周折,多番追讨。粗略估计,有430户租客受此影响,押金总额达250万元。

资金池缺乏监管将成为巨大隐患

当杠杆开始撬动房租,如何避免“租房贷”成为“中介的财神、租客的坑”就成了一道必答题。

受长租公寓资金问题影响的,不只是租客,还有可能是业主。长沙长租公寓“咖啡猫”最近被爆,在与业主签约时,要求其在“房乐分”平台注册,表面上是为了确保业主本人收到租金,实际上却让业主背负贷款。

长租公寓的资金安全问题不断。据媒体报道,深圳“鱼悦公寓”因多层转租,三房东卷款跑路,二、四房东产生纠纷,租客突然被通知租赁合同提前终止,需在短期内全部搬离,此前向四房东缴纳的租房押金也几经周折,多番追讨。粗略估计,有430户租客受此影响,押金总额达250万元。

长租公寓员工:真没想到客户的下场就是我们的下场

在众多长租公寓爆雷案例中,资金问题总会是关键词。随着长租公寓的快速发展,配套的资金监管措施不够完善这一问题日益凸显。

受长租公寓资金问题影响的,不只是租客,还有可能是业主。长沙长租公寓“咖啡猫”最近被爆,在与业主签约时,要求其在“房乐分”平台注册,表面上是为了确保业主本人收到租金,实际上却让业主背负贷款。

长期以来,昊园恒业的租客们都是通过一家名为“元宝e家”的消费金融公司一次性把租金付给昊园恒业,再每月通过还贷的方式将房租交给“元宝e家”。随着昊园恒业资金链的断裂,租客不仅拿不到先行支付的押金,还要每月按时向“元宝e家”还钱,房东则因收不到昊园恒业应付的租金而开始“赶人”。

中原地产首席分析师张大伟指出,金融化带来的“资金池”已经成为长租公寓最大的问题。现在,长租公寓已经不仅是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。而目前,对于长租公寓资金池的监管还很少。

在众多长租公寓爆雷案例中,资金问题总会是关键词。随着长租公寓的快速发展,配套的资金监管措施不够完善这一问题日益凸显。

11月13日,中国青年报·中青在线记者来到昊园恒业的办公地点,桌椅横七竖八地倒在地上,各种报账单、租户个人信息表等资料撒落一地。不时有维权者骂骂咧咧地穿梭于各个办公室之间,出门时,顺带捎上一些靠枕、坐垫等小玩意儿来“弥补损失”。

资金池可以让长租公寓得到快速发展,很多长租公寓企业利用多收租户租金、晚付房主租金的方式加快扩张。张大伟分析,这种模式把中介企业从“中介费 差价”的模式,变成了投资者,一旦爆仓就会出现上下游多重纠纷。“缺乏政策监管,对于租赁的发展来说,存在非常多的隐患。”

中原地产首席分析师张大伟指出,金融化带来的“资金池”已经成为长租公寓最大的问题。现在,长租公寓已经不仅是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。而目前,对于长租公寓资金池的监管还很少。

一些被拖欠薪水的员工还准备去把公司配到新装修房源里的空调等家电家具拆走变卖以弥补损失,“人都跑了,我该咋办?”

张大伟告诉中国青年报·中青在线记者,长租公寓类企业在北京、上海等城市市场份额已经超过20%,如果把二房东等同样模式交易计算进来,有约60%的租赁房源很难见到房主交易。

资金池可以让长租公寓得到快速发展,很多长租公寓企业利用多收租户租金、晚付房主租金的方式加快扩张。张大伟分析,这种模式把中介企业从“中介费 差价”的模式,变成了投资者,一旦爆仓就会出现上下游多重纠纷。“缺乏政策监管,对于租赁的发展来说,存在非常多的隐患。”

“业主、租客这几天都来找我们算账。真没想到客户的下场就是我们的下场,真不应该做缺德的事,为了几千块钱。”员工张丽忍不住,眼泪一直在往下掉,从7月至今,她没领到一分钱薪水,“在北京这个地方,你想小半年没有拿到工资的话,要怎么生活?”旁边的同事补充道,泪水同样抑制不住地流下来。

“资金池存在的最大问题是可以掩盖问题,后移投资风险。将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用。这些金融工具带来了巨大的市场风险。”张大伟说。

张大伟告诉中国青年报·中青在线记者,长租公寓类企业在北京、上海等城市市场份额已经超过20%,如果把二房东等同样模式交易计算进来,有约60%的租赁房源很难见到房主交易。

来追要租金的房东李月刚从外地回到北京,昊园恒业已经拖欠她半年的租金了,“每次打电话都说再等等就有钱了,前几天突然联系不上了,我这才开始着急,才知道出了这么大问题”。她告诉中国青年报·中青在线记者,住在自己房子里的是3个刚毕业不久的年轻人,她也知道他们把房租给中介了,所以一直不好意思撵人,“但我确实没收到钱啊,再这样下去,只能赶他们走了,不能让他们一直白住啊。”

荣盛发展首席经济学家、中国社科院金融所研究员尹中立在媒体撰文指出,在国家鼓励发展住房租赁市场的政策刺激下,很多机构投资者开始介入住房租赁市场。这些机构投资者携巨资介入住房租赁市场,深刻改变住房市场的生态平衡,以往个人与个人之间的交易变成了个人与机构之间的交易。

“资金池存在的最大问题是可以掩盖问题,后移投资风险。将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用。这些金融工具带来了巨大的市场风险。”张大伟说。

租客王月已经是第二次来财满街了,虽然已经对退租不抱希望,但她还是希望昊园恒业至少帮她解绑“元宝e家”的账号。

尹中立还指出,当前金融监管部门对房地产开发贷款采取的是限制政策,但住房租赁贷款不在限制之列,于是有些机构从监管中套利。其操作手法之一就是租金贷,即大量获取房源,以租约为基础资产获取贷款融资。利用接近或稍高于银行正常利率的贷款利率,同从信托等市场渠道融资的高额利率之间的价差,获取套利空间。

荣盛发展首席经济学家、中国社科院金融所研究员尹中立在媒体撰文指出,在国家鼓励发展住房租赁市场的政策刺激下,很多机构投资者开始介入住房租赁市场。这些机构投资者携巨资介入住房租赁市场,深刻改变住房市场的生态平衡,以往个人与个人之间的交易变成了个人与机构之间的交易。

自从11月7日房东上门,说没有收到第四季度房租,准备“赶人”开始,王月的生活就陷入了一团糟,她一面请求房东多宽限几天,一面开始找新房,其间还不断收到“元宝e家”的催缴短信,“我都已经退房了,现在还得还贷款。”她感到愤怒又无奈,账号没解绑,不还贷款就会影响征信,对以后买房贷款、出国旅游等都会造成影响。

资金池监管亟须出台统筹规定

尹中立还指出,当前金融监管部门对房地产开发贷款采取的是限制政策,但住房租赁贷款不在限制之列,于是有些机构从监管中套利。其操作手法之一就是租金贷,即大量获取房源,以租约为基础资产获取贷款融资。利用接近或稍高于银行正常利率的贷款利率,同从信托等市场渠道融资的高额利率之间的价差,获取套利空间。

“本来,我都是抱着合同睡觉。但这两天我才明白过来,压根儿没用。”两个多月前,看到其他长租公寓品牌商“爆仓”的消息,王月还在朋友圈祈祷,希望昊园恒业一年内不要倒闭。如今,她只期盼着去往法院维权的路不那么难走。

事实上,针对资金池问题,一些地方已经探索了监管举措。日前,浙江省住建厅等出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》。该文件要求,从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业,应当按照约定每季度或每半年向全体住房房源委托出租人、长租公寓承租人,通告住房租金收入、支付总额,按期或者逾期支付,以及经营住房委托出租业务所产生的沉淀资金使用等情况。定期通告租金收付及沉淀资金使用情况的条款,应当在委托出租协议、承租协议中分别予以约定。

资金池监管亟须出台统筹规定

十余家长租公寓品牌商先后“爆仓”的背后

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,浙江省新近出台的这份文件,并没有规定资金池是违法违规的。若没有金融政策支持,仅靠单纯房源积累出租,长租公寓的潜在成本很高,运营难度很大,因此对资金池的监管还应探索更多思路。

事实上,针对资金池问题,一些地方已经探索了监管举措。日前,浙江省住建厅等出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》。该文件要求,从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业,应当按照约定每季度或每半年向全体住房房源委托出租人、长租公寓承租人,通告住房租金收入、支付总额,按期或者逾期支付,以及经营住房委托出租业务所产生的沉淀资金使用等情况。定期通告租金收付及沉淀资金使用情况的条款,应当在委托出租协议、承租协议中分别予以约定。

冰冻三尺非一日之寒。昊园恒业的危机早有预兆,针对昊园恒业的维权事件,从2017年就已开始。根据天眼查信息显示,迄今为止,昊园恒业共涉及17项法律诉讼、191项工商局开出的行政处罚和两项经营异常风险。

事实上,监管的缺乏不仅给不法经营者钻了空子,也给一些希望合规经营的企业带来了难题。

今年3月,昊园恒业被北京市住建委曝光存在克扣租金押金、违规出租、未备案且未在注册地经营等问题;4月,昊园恒业又因占用、挪用或者拖延支付客户资金被北京工商行政管理局通州分局罚款3万元;8月,昊园恒业被列入“信用中国”发布的失信黑名单……

某长租公寓企业CEO李晨告诉中国青年报·中青在线记者,由于各方压力,前段时间不少金融机构一度暂停了租金贷业务,对长租公寓的资金管理也提出了更多要求。他曾向监管部门提出希望做出明确规定,讲清楚涉租金的资金管理应该怎么做,以免影响更多长租公寓的正常发展。

围绕着昊园恒业的争议长时间存在,但其却屡屡脱身,背后的资本力量功不可没。昊园恒业注册成立于2014年1月,2016年6月正式运营。据媒体报道,从2016年成立至今两年间,昊园恒业并购了至少52家中小中介公司。尤其在2017年,就并购了近20家行业品牌。公寓管理数量也从原来的5万余间,增加到7万间,在2017年年末房屋管理数量突破10万间。其在北京通州板块覆盖率达到70%,朝青板块覆盖率达到50%。

严跃进说,对于长租公寓的资金管理,需要工商、住房、税务等行政部门积极行动,例如对长租公寓的产业定位、租赁住房发展的政策规范、相关租赁业务的税费减免等做出更具体的规定,才能给长租公寓的后续发展留出更大空间。

在其急剧扩张期,“元宝e家”为其提供了充足的“弹药”。王四会此前在接受媒体采访时表示,自2017年下半年与“元宝e家”合作起,“元宝e家”提供的资金约占整体资金的三成,这些钱也主要用来进一步收揽其他房源,扩张市场。昊园恒业这次资金链的断裂也和“元宝e家”突然断贷有关。

张大伟认为,考虑到市场现状,从金融监管部门到住建委等部门,应该对长租公寓资金池等问题出台统筹的管理规定,进而保证资金专款专用。

“长租公寓有很多资本涌入,但资本不能只为了赚钱,必须承担社会责任,如果资本挟持了许多企业,一定会跑偏。长租公寓‘爆仓’比P2P‘暴雷’更危险。”我爱我家原副总裁胡景辉的话言犹在耳,长租公寓品牌商却一家家踩了“雷”。

尹中立建议,有关部门建立联合工作机制,严格监管进入长租公寓的资本,严格监管“租金贷”业务,要求长租公寓成为独立法人,在长租公寓与主要出资人之间建立防火墙,防止资金被挪用。

8月20日,杭州鼎家宣布破产,资本来自消费金融平台“爱上街”;10月,上海寓见“爆仓”,“元宝e家”是其合作的资本方;同样在10月,长沙咖菲猫被曝“踩雷”,背后有宜贷网“房乐分”等多家借贷平台的身影。截至目前,全国已有10余家长租公寓品牌商先后“爆仓”,原因都和“租房贷”沉淀下的资金池的使用有关。

未来两年长租公寓行业或将加速洗牌

由于收房成本高、租金回报周期长、缺乏造血能力等原因,长租公寓的营利模式一直是业内讨论的热点,在现阶段下,利用资本“跑马圈地”已经成为长租公寓品牌商的共识,但在扩张房源的过程中,就不可避免地存在房屋空置率过高以及资金链紧张的问题。第三方“租房贷”的杠杆效应更加剧了这种紧张,如何平衡成了关键。

接连出现的爆雷案例,给行业发展蒙上了一层阴影。李晨指出,如果租金问题不能得到有效监管,一些经营不善的长租公寓企业会亏损倒闭,但也会有企业承接继续运营。所以接下来两年,长租公寓领域可能继续出现爆仓案例,但房源资产还是可以运营的,不过整个行业的整合洗牌速度会进一步加快。

如何管控长租公寓金融化带来的“资金池”风暴

“从长远看,金融化才是它的魅力所在。但是短期内过度使用金融以后,可能会把自己弄死。尤其是租金的使用,还需要完善制度。”在走访过行业内许多企业后,全雳提出了自己的担心:长租公寓的整体信用在降低,而近两年,无论是创业公司还是房企、银行,都很看重长租公寓,也给予了很多金融杠杆支持,但对于资金的监管似乎没有跟上。

“现在的长租公寓已经不是一个租赁企业,而是一个标准的‘金融企业’。”中原地产首席分析师张大伟直指问题的核心,长租公寓金融化带来的“资金池”成了风暴中心,“将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这些金融工具带来的资金池最大风险是可以掩盖问题,向后端转移投资风险!”

张大伟则进一步指出,租金不应该有任何信贷支持。因为和其他消费不同,租房和吃饭一样,属于最底层消费。如果租房需要贷款,就像吃饭需要贷款一样,是“非常非常不健康的行为”。

张大伟指出,长租公寓是一个以时间为核心要素的期限套利游戏,装修、分租这些其实都只是资金池的补充。对于中介企业来说,长租公寓模式就是把原来简单的“中介费 差价”模式变成了投资,“爆仓”风险自然大了。

李晨说,长租公寓行业涉及大额资金,应该有一定的资质门槛,尤其是要对资金池的管理提出具体规范。他判断,若对资金池问题开展规范化监管,长租公寓行业将会迎来一轮洗牌,但在此之后留下的,一定是经营稳健,且得到资金方和监管层支持的企业。

对于颇受争议的租房贷,张大伟认为“租房不应该有贷款”。“这与其他消费行为不一样,租房应该是和吃饭一样属于最底层消费,这不应该有任何信贷支持。”他认为,“租房贷”变相给了租赁加杠杆的机会和概率,要是能贷款,那么租赁就会被投资者利用。“过去租赁涨幅远远低于房价涨幅,原因是没法用杠杆,如果租房都要贷款,都有杠杆,那么未来租金很可能会出现大涨。”

中国青年报·中青在线记者 李晨赫 王林 来源:中国青年报

从实际需求的角度,中联基金总经理何亮宇认为,刚毕业的年轻人拿不出钱来“押一付三”,“租房贷”满足了租客、公寓、房东的需求,有一定的市场。但他也承认其中存在一定的风险,需要对此类趸交租金强化监管。

“长租公寓一旦涉足金融业务,基本上就会出现很多新问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,一方面,租客信用有可能被违规使用;另一方面,长租公寓把这些贷来的资金挪作其他用途的话,会面临很多不确定性,“一旦资金链断裂或资金被挪用,此类长租公寓背后的多米诺骨牌效应就会显现。”

严跃进建议,如果允许长租公寓涉足租赁贷款等业务,各地金融管理部门和互联网管理部门应该积极介入,加快搭建房源和资金运作的共同平台,类似平台也承担了房源和客源信用评级的功能,进而使风险变小,同时也防范各类问题扩大。

对于“租房贷”及与此相关的资金池,北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为,政府建立一个租金管控平台十分必要。“不论你是谁,收取租金、支付租金的话要打到这个平台上,而不是直接打给中介,要把这笔钱监管起来。不监管的话就可能被挪用,一旦它投了一个‘瞎事’,这就变成了风险。”他说。

中国青年报·中青在线记者 张均斌 见习记者 戴月婷 来源:中国青年报

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